Renta Corporación engorda su socimi con 50 millones en viviendas de alquiler | Compañías

Renta Corporación acaba de completar su segunda operación para su socimi Rembrandt Activos Residenciales. Además se trata de su mayor transacción. En concreto, invierte 50 millones de euros en viviendas destinadas al alquiler.

La socimi gestionada por Renta Corporación y controlada accionarialmente por el fondo de pensiones holandés APG, ha cerrado la adquisición de un complejo inmobiliario de tres edificios, que suman un total de 20.114 m2 en Aravaca (Madrid).

El vehículo, de cuya gestión se encarga Renta Corporación, ha comprado 156 viviendas con una superficie media de 102 m2, y 168 plazas de aparcamiento. Esta activo inmobiliario tiene una ocupación actual del 51,3% y la socimi prevé que adquiera un pleno rendimiento en los próximos meses.

Esta es la segunda operación de la socimi, creada a finales de abril. En junio adquirió dos complejos residenciales en los alrededores de Madrid, en los municipios de Navalcarnero y Rivas Vaciamadrid, por un importe superior a los 25 millones. Ambos inmuebles suman un total de 20.891 m2 y 335 viviendas en alquiler.

Renta Corporación entró este año en el segmento de las socimis –sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, destinadas a los activos inmobiliarios en alquiler–, como gestor y accionista minoritario de Rembrandt. El sector residencial de las socimis está menos desarrollado en nuestro país que el de oficinas, hoteles o centros comerciales donde destacan Merlin, Hispania, Lar España, Colonial y Axiare.

En este área de viviendas en alquiler destaca Testa Residencial, las socimis del fondo Blackstone, y algunas más pequeñas como Alquiler Seguro, VBare o Vitrubio.

Rembrandt, que tiene la obligación de salir a cotizar antes de dos años, es una nueva línea de negocio que permite a la inmobiliaria cotizada Renta Corporación ampliar su mercado.

Mientras la gestora pone su conocimiento en el mercado español, APG brinda su enorme músculo financiero. Los expertos perciben que este segmento de vivienda en alquiler seguirá creciendo en España, donde cada vez tiene más demanda.

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El comprador de vivienda es cada vez mayor y cuenta con más presupuesto | Mi dinero

La celebración de ferias inmobiliarias como el Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA, no solo sirve de escaparate para que toda la oferta esté concentrada en unos miles de metros cuadrados, sino para conocer el perfil del comprador de casa que acude a esta clase de eventos.

Planner Exhibitions, organizadora del SIMA, y Sociedad de Tasación, una de las principales tasadoras del país, han presentado este martes una nueva edición del informe El perfil del comprador de vivienda, que desde 2008 viene mostrando cómo la crisis antes y la recuperación después han cambiado al potencial comprador de vivienda.

Una de las principales conclusiones que arroja el estudio correspondiente a este 2017 es cómo se está complicando el acceso de los más jóvenes al mercado. Gracias a las encuestas realizadas a los asistentes, el porcentaje de jóvenes de entre 25 y 35 años que visitó la última edición de SIMA fue el más bajo desde 2008, año en el que se inició la elaboración de este estudio.

Este año apenas supusieron el 34,8% del total, cuando la media de la serie histórica ha sido del 49,9%; por lo que la caída es de algo más de 15 puntos. Los jóvenes ya no son el público mayoritario de la feria. Los visitantes con edades comprendidas entre los 35 y los 45 años les igualan en porcentaje y suben a casi el 30% los mayores de 45.

Como consecuencia de este importante descenso del público joven, motivado sobre todo por la clara tendencia alcista de los precios y la precariedad laboral que sufre este segmento de la población, la motivación de adquirir una casa por “cambiar de alquiler a propiedad” o “formar un nuevo hogar” también ha descendido; tal y como han puesto de manifiesto Eloy Bohúa, director general de Planner y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Los que buscan dejar de ser inquilinos bajan del 34,8% de 2016 al 29,9% de este año y 2,3 puntos también disminuyen quienes acuden a SIMA a buscar piso para “formar un nuevo hogar”; de tal manera que apenas representan el 14,6% del total. En cambio, “mejorar la vivienda actual” se convierte en el objetivo más repetido, por el 38,4% de los asistentes. El resto de las motivaciones analizadas en el estudio se incrementa, aunque en menor medida. Quienes quieren comprar como inversión representan el 11,9%, quienes buscan su segunda residencia apenas el 3,2% y en el 2,0% de los casos la compra de una casa está motivada por cambios familiares o profesionales.

Otro de los aspectos donde se refleja cómo está cambiando el perfil del comprador es en los plazos que se impone para encontrar el inmueble deseado. Así, por segundo año consecutivo, quienes responden que adquirirán su casa “en cuanto la encuentre” son mayoría, con el 42,3%, frente a quienes esperan conseguirlo “de aquí a un año”, que es contestada por el 32,9%. Esto demuestra que tres de cada cuatro potenciales compradores planean hacer efectiva la operación en el plazo máximo de un año. La principal causa que explica este acortamiento de los plazos es la presión que ejercen los precios al alza de los pisos.

Además de los plazos, la carestía de los inmuebles, sobre todo en determinadas áreas de Madrid, también se traslada al presupuesto con que cuentan quienes acuden a ferias como SIMA. El porcentaje de quienes afirman contar con más de 300.000 euros pasa del 27,1% en 2016 al 29,4% este año; mientras se mantiene prácticamente idéntica la proporción de aquellos que disponen de un presupuesto de entre 150.000 y 300.000 euros, que son el 52,9%.

Al ser compradores que disponen de más dinero para dedicar a la compra de su vivienda, es lógico que esta circunstancia se traslade a una menor necesidad de financiación. Un hecho que refleja el estudio al constatar que algo más de un tercio de los encuestados dice precisar menos del 50% del importe de la casa. Seis años antes, en 2011, en plena crisis, este porcentaje apenas alcanzaba el 21%. En este sentido, el porcentaje de encuestados que no necesita financiar nada crece 3,5 puntos, hasta llegar el 13,8%.

Sin dejar el crédito, llama la atención otro de los indicadores de los “nuevos tiempos” que llegan al sector inmobiliario. Frente a la predilección por la hipoteca a interés variable que tenían los futuros hipotecados en el pasado, en 2017 el 43% de los encuestados se mostró partidario de contratar un préstamo a tipo fijo, aunque un 35,3% aún sigue prefiriendo el crédito a tipo variable. Llama la atención por el 21,5%, uno de cada cinco encuestados, que se decanta por obtener una hipoteca a tipo mixto, algo más del doble que un año antes.

Por último, sobre los frenos que impiden la adquisición del inmueble, sigue ganando por goleada el precio, en el 65,7% de las respuestas, mientras pierden enteros la financiación y la incertidumbre laboral.

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Una de cada tres viviendas usadas que se compran son para alquilarlas | Mi dinero

El Grupo Tecnocasa, una de las redes de franquicias más importantes del mercado de la intermediación inmobiliaria, presentó este martes en Barcelona su XXV informe sobre el sector. Gracias a la información de la que disponen sus más de 500 oficinas en todo el país, se puede saber quién compra, con qué motivación, cómo paga el inmueble y cuál es su situación laboral, entre otros aspectos. “Siempre con datos reales de las operaciones que intermedia la empresa y no según los valores de tasación o precios de oferta de otras estadísticas”, advirtió el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y coordinador del informe, José García-Montalvo.

En lo que se refiere a los precios, Tecnocasa asegura que la vivienda usada se ha encarecido un 8,24% en el primer semestre respecto al mismo periodo del año anterior. Barcelona se sitúa como la población donde más se revalorizan los pisos, con un 12,73% de promedio, seguida de Hospitalet, en su zona metropolitana, con un 7,75% y Madrid, con el 7,36%. Cifras que contrastan con las de otra gran capital como es Zaragoza, donde las casas apenas subieron un 1,71% anual en idéntico periodo.

En términos agregados, el estudio concluye que las casas acumulan aún una depreciación del 48% respecto a máximos. La experiencia de esta red de agencias de la propiedad inmobiliaria permite concluir que el 71,26% de los compradores adquiere la casa para vivir en ella, mientras el 28,74% restante quiere disponer del inmueble para alquilarlo después. De todas las transacciones en las que participó Tecnocasa, en una de cada tres, el 33,15%, el pago de la operación se realizó al contado, más frecuente si el comprador es un inversor; y en el resto, el 66,85%, se requirió una hipoteca.

El tirón de la vivienda como producto de inversión parece estar motivado por dos factores. El aumento de la demanda de alquileres y la escasa rentabilidad que ofrecen productos financieros tradicionales como la Bolsa o los depósitos frente a tasas del 4,3% del arrendamiento. El informe subraya que “de hecho, uno de los riesgos potenciales es que el incremento de los alquileres en las capitales esté generando una cierta premura por la compra de pisos entre algunos potenciales compradores”.

La sensación del ahora o nunca puede meter presión adicional sobre los precios, según Tecnocasa. En cualquier caso, los expertos descartan que se esté gestando una nueva burbuja porque aunque en algunos enclaves las ventas siguen aceleradas y los precios suben con fuerza, “la banca continúa con su ortodoxia a la hora de conceder préstamos”. En materia hipotecaria, Kiron, financiera del grupo, sostiene que el importe medio de los créditos sigue muy lejos de los máximos del boom, un 54% por debajo, lo que alivia el acceso y da sostenibilidad al crecimiento del sector.

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Las redes sociales pretenden acabar con las fianzas de alquiler | Innovación

Juan Cartagena llegó hace unos años a Estados Unidos y se encontró con un problema: no tenía manera de alquilar ningún piso porque, dado que era nuevo en el país, no tenía calificación de solvencia. Para compensar, le pedían cifras que rondaban los 12.000 euros de fianza o un avalista –que, obviamente, como recién llegado, no tenía- por valor de unos 35.000 euros. “Y eso el primer día que pones el pie en el país”, comenta. “Es un gran problema no solo para los inmigrantes sino para los jóvenes emancipados, muchos de los cuales no tienen puntuación crediticia”, afirma.

De la indignación de este emprendedor nació Traity: un sistema de reputación online para personas basado en su huella digital, que llevan años perfeccionando. Ahora acaba de lanzar su primer producto –Trustbond– cuyo cometido no es otro que eliminar los depósitos de alquiler. “Usamos la tecnología Traity para extrapolar tu riesgo como inquilino basado en tus redes sociales (Twitter, Facebook, LinkedIn, etc.) y otros datos como tu uso de servicios como AirBnB o Uber”, afirma su creador.

Cartagena explica que su sistema tiene en cuenta un número creciente de redes (actualmente 26). Lo que buscan en ellas es consistencia: “A una persona que dice en LinkedIn que trabajó en Telefónica pero no tiene ningún amigo en Telefónica no le damos puntos”, señala. De AirBnb analizan las reseñas semánticamente, de Uber extraen la puntuación… y así con cada red. El resultado del cómputo global es una puntuación individual que sirve -o eso proponen- para sustituir a la tradicional calificación de solvencia.

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“Hemos demostrado que nuestras puntuaciones predicen el comportamiento. El año pasado conseguimos una patente con más de 20 reclamaciones”, asegura el emprendedor. ¿Qué hay de sus posibles sesgos? “Es probable que la predicción sea distinta en diferentes países. Por ejemplo, en Rusia la gente da puntuaciones mucho más bajas a otros usuarios, así que tendremos que afinar poco a poco”, responde Cartagena, que recalca que, aparte de estos, no hay sesgo posible de raza, sexo, religión, etc., dado que lo que busca su tecnología es consistencia en las redes y resiliencia en los comportamientos de cada usuario.

Cómo funciona

Trustbond permite eliminar el depósito del alquiler a cambio de abonar una garantía bancaria que cuesta aproximadamente un 12% de lo que sería la fianza. Hay descuentos para quienes más reputación tienen y también por ser usuario frecuente (para quien use Trustbond más de una vez), en caso de que en anteriores ocasiones no haya habido ningún problema.

La cantidad del 12% no es aleatoria: se basa en la media de reclamos que hacen los caseros sobre sus inquilinos y que los creadores de Trustbond prevén que podrían tener que cubrir. “Lo que no tiene sentido es que todos paguemos a día de hoy un 100% de la cantidad por adelantado de todo lo que podría romperse”, afirma Cartagena.

¿Y para quien no está presente en redes sociales y apenas use internet para lo básico, también sirve? “Está claro que, cuanta más vida online tienes, más fácil te será ganar puntos. Pero incluso si no es el caso, puedes recurrir a lo que nosotros llamamos ‘red de confianza’: pedir a otra persona que te recomiende, igual que se hace habitualmente con recomendaciones de trabajo. De esa manera, quien te recomienda te transfiere parte de su reputación”, explica el fundador de Traity. Así que no hay una presencia mínima digital necesaria para beneficiarse de Trustbond.

Por otra parte, la tecnología de Traity usa blockchain para garantizar que la información sobre la reputación de cada cual no es propiedad de una plataforma sino de sus usuarios, que tienen el control sobre ella. Además, esta tecnología aplicada a Trustbond permite -explica Cartagena- crear una especie de pasaporte multinacional a largo plazo para el inquilino, “demostrado y firmado por blockchain y por las valoraciones que han hecho de él todos sus caseros anteriores”. “También permite que si algún día nosotros desaparecemos como empresa, tu pasaporte de reputación siga disponible para que tú lo uses como necesites. Te hace dueño de tus datos”, añade.

Dónde se puede usar

El lanzamiento inicial de Trustbond se ha realizado en Australia. Allí opera en alianza con la mayor aseguradora del país, con la que comparte los beneficios de Trustbond. “En proyectos de este tipo con una startup detrás es importante que haya una gran empresa que responda por las posibles reclamaciones si aquella dejase de existir”, comenta Cartagena.

¿Por qué empezar en Australia? Entre otras cosas porque, en palabras del fundador y director ejecutivo de Traity, “allí aceptan muy bien la innovación y las cosas nuevas”. “Además -añade- la Ley es más permisiva que otras como, por ejemplo, la española”. Entonces, ¿tiene sentido traer un producto como Trustbond a España? Desde luego para los usuarios sí, teniendo en cuenta la situación del alquiler. Iris Rubio, vecina de Masnou (Barcelona), cuenta a EL PAÍS RETINA su caso, que podría haber sido el de cualquier otro.

“En Masnou ya no existe alquiler de particular a particular, así que la primera barrera es que ya sabes que vas a tener que pagar a una inmobiliaria que en realidad trabaja para el propietario y que no va a hacer nada por ti porque hay tanta demanda que los pisos se los rifan”, afirma Rubio. “Ante esta situación, si un piso te gusta, tienes que decidirlo en el momento y presentarte enseguida en la oficina con tu contrato en la mano, dos nóminas que justifiquen que entras en los baremos de salario establecidos para la vivienda que quieres alquilar, y un adelanto de la primera mensualidad de alquiler”, relata. A eso se suma una fianza equivalente a dos mensualidades Más los honorarios de la inmobiliaria (equivalentes a otro mes de alquiler), todo ello a pagar en el momento de la firma del contrato.

Por otra parte, Rubio señala que su contrato consta de un anexo con fotos de cómo se había entregado la casa, “que es lo que incluyen para buscar cualquier excusa para quedarse con el depósito cuando te vas”. “Aunque se suponía que me dejaban la casa vacía, había un espejo que cambié y que no me atrevo a tirar porque sé que van a hacer cualquier cosa para no devolverme la fianza”, confiesa.

Así que, tras pasar tres meses de búsqueda, Rubio tuvo que pagar 3.500 euros para alquilar una casa que al mes cuesta 670 y cuyos interlocutores desde el primer momento la han tratado con desconfianza, el modus operandi por defecto. “Por fortuna no me gano mal la vida, pero de mi grupo de amigas ninguna podría afrontar estas cantidades. Con un sueldo normal es inviable”, asegura. Preguntada por Trustbond, Rubio comenta que, si hubiese tenido la oportunidad de usarlo, “lo habría hecho seguro”. “Como no he tenido nunca problemas con un alquiler, me duele en el alma este trato y tener que pagar una barbaridad de dinero”, lamenta.

Barreras en España

Si bien tendría sentido un producto como Trustbond en España, la ley vigente lo pone muy difícil. “Existen dos grandes escollos para poder implantar un seguro que sustituya a la fianza por el alquiler de una casa”, afirma Rosa Guirado, abogada fundadora de LegalSharing, un despacho especializado en economía colaborativa y startups que está estudiado la entrada de Trustbond en España.

La primera barrera de la que habla es “la exigencia por ley de una fianza obligatoria”. La segunda, el hecho de que las comunidades autónomas -también por ley- tengan competencias para exigir, además, un depósito en favor del Instituto Regional de la Vivienda correspondiente. “Por tanto, ni la fianza ni el depósito podrían eliminarse libremente”, afirma la abogada.

Entonces, ¿habría alguna manera de introducir Trustbond? Guirado comenta que la solución consistiría en informar de los beneficios del producto para la sociedad y en dialogar con las autoridades e institutos regionales de vivienda “para que comprendan los beneficios para los ciudadanos, cuyos intereses ellos administran”. “Está claro que es mejor para un ciudadano pagar sólo 200 que tener que pagar 2.000 euros”, señala. “Además, no hay un sector tradicional que se vea afectado negativamente por la entrada de este producto, lo cual lo hace más interesante aún”, sentencia.

Cartagena asegura que van a hacer lo posible por traer Trustbond a España y expandirse a otros países. Y no solo con Trustbond sino con otro producto que le ronda la mente desde hace tiempo, en este caso aplicado a hipotecas. “Tener un pasaporte de inquilino con Trustbond es la forma perfecta de conseguir una hipoteca en el futuro. Si durante años has demostrado que puedes pagar 1.000 euros mensualmente sin dar problemas, pues será que también puedes pagar una hipoteca de 1.000 euros, ¿no?”, pregunta retóricamente.

Para hacer esto viable, el emprendedor contempla dos posibilidades. Una es trabajar con proveedores de hipotecas para que el usuario les dé acceso a su perfil de Trustbond. La otra es cubrir ellos mismos las hipotecas en alianza con un banco, como en el caso de la aseguradora en Australia. “Me encantaría cambiar la forma en la que funcionan las hipotecas”, concluye.

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Blackstone crea un gigante del alquiler de viviendas en EE UU | Compañías

La empresa inmobiliaria estadounidense Invitation Homes, controlada por Blackstone, se va a fusionar con Starwood Waypoint Homes para crear de lejos el mayor proveedor de casas unifamiliares de alquiler del país: 82.000 en total. El acuerdo debería generar ahorros y reducir la deuda. Las bajas tasas de propiedad de vivienda en EEUU son una buena garantía.

La transacción, hecha completamente con acciones, crea una empresa de 20.000 millones de dólares. Invitation controlará la compañía con el 59% y seis de los 11 asientos del consejo. El CEO de Starwood Waypoint, Fred Tuomi, permanecerá en el cargo, y el presidente de Invitation, Bryce Blair, hará lo mismo.

Los alquileres unifamiliares eran en su mayoría un negocio de microempresas antes de que la crisis financiera desahuciara a millones de estadounidenses. Blackstone, entre otros, vio la oportunidad y se gastó un dineral, 10.000 millones de dólares, en decenas de miles de hogares, particularmente en los maltrechos mercados del sur de California y Florida.

Aunque el número de casas ocupadas por propietarios creció más que los alquileres en los primeros seis meses de este año, por primera vez en más de una década, la demanda del alquiler es sólida. Pese a que la tasa de propiedad de la vivienda pueda haber subido levemente, se mueve a un nivel visto por última vez a principios de los años 90.

Tener una propiedad es difícil para los mileniales. Los precios de los hogares alcanzaron un récord en mayo y subieron un 5,6% respecto al año anterior. Mientras, el número de hogares de alquiler creció en 7,5 millones entre 2007 y 2015.

Las tasas de ocupación de Invitation y Starwood Waypoint son de algo más del 95%, y están logrando subir los alquileres un poco más del 5% al año. Ahora esperan generar hasta 50 millones de dólares en ahorro de costes. En la práctica no hay impuestos para estos fondos de inversión inmobiliaria, por lo que esas sinergias valen unos 500 millones de dólares corrientes. Y el endeudamiento de la empresa fusionada se reducirá un poco. Han creado una mansión del alquiler que todos los vecinos admirarán.

Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías.

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Productos inmobiliarios para todos los bolsillos en busca de rentabilidad | Mi dinero

“Sin duda es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario español”, sentencia el director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez. Y como él todos los principales servicios de estudios especializados en el sector. Los indicadores así lo avalan con precios, ventas y promociones al alza y los inversores, tanto nacionales como internacionales, llevan tiempo apostando por ello.

Aunque es difícil medir la finalidad de cada compra de vivienda, lo cierto es que parece existir el consenso de que en la actualidad una de cada cinco adquisiciones se realiza como inversión. Ante un mercado en plena ebullición y con tanta oferta disponible, ¿dónde se encuentran las mejores oportunidades? ¿Tienen acceso a ellas todos los inversores o hay que partir de un presupuesto mínimo?

Los analistas consultados coinciden: hoy hay producto para toda clase de bolsillos, que lo único que han de priorizar es la búsqueda de la mejor ubicación. Y otro consejo de partida: “ante una decisión de inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta que implica importantes costes de acceso, como son los impuestos, las tasas y otros gastos; por lo que debe plantearse como una operación a medio-largo plazo para que los costes queden amortizados”, advierte Álvarez.

En este sentido, y a diferencia de otras inversiones como la renta variable, la adquisición de cualquier activo inmobiliario, ya sea una vivienda, un edificio de oficinas o un local comercial, es mucho menos líquida. Es decir, que llegado el momento de su venta, ésta puede llevar un tiempo, por lo que los expertos recuerdan que no debe comprometerse capital que pueda necesitarse de manera inminente. Por esta razón, algunos analistas se resisten a comparar la rentabilidad que ofrece el ladrillo con la de otros productos financieros, ya que defienden que no tienen correlación.

Al identificar las mejores oportunidades es crucial hacer una salvedad. Y es que siempre va a depender del perfil del inversor. A priori, los productos que ofrecen mayores rentabilidades son los activos del sector terciario, esto es retail o pequeños locales comerciales, oficinas y naves logísticas, cuya actividad está registrando un fuerte aumento en los últimos años por los cambios de hábitos de consumo.

Potencial al alza

Se trata de activos con rentabilidades que no suelen bajar del 4,5% anual y en función de la tipología alcanzan el 7%, pero, al mismo tiempo, son más volátiles y se suelen concentrar en ubicaciones muy determinadas como son las grandes urbes. El segmento residencial, por su parte, tiene a su favor mucha menos volatilidad y una oferta mucho más diversificada tanto en ubicación como en precio. Es para todos los expertos, la inversión idónea para los presupuestos más modestos.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, explica que los últimos datos del Banco de España estiman que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda es del 4,3%. Si a esa cantidad se le suma la plusvalía que puede obtenerse cuando se venda la casa, el beneficio total puede alcanzar el 9,5% bruto, dependiendo de lo que se haya apreciado el inmueble.

Para Población se trata de un mercado que se encuentra en un momento inmejorable y con gran potencial de recorrido en los próximos tres o cuatro años, ya que “la demanda de hogares que optan por vivir de alquiler seguirá incrementándose en los próximos años, aumentando la convergencia hacia la media europea, situada ahora en el 33,6% de los hogares, mientras España marca el 22,2%”.

Uno de los factores que explica este renovado gusto por el inmobiliario es que las perspectivas en cuanto a precios son positivas y apuntan a que la tendencia al alza continuará, si bien lo hará a distintas velocidades. Desde JLL calculan que la revalorización de la vivienda nueva desde que tocó mínimos llega ya al 15%, frente a las casas usadas, cuya apreciación ha sido más modesta, del 4,5%. Para este ejercicio, esta consultora estima un encarecimiento medio de los inmuebles en las zonas más demandadas de las grandes ciudades y en los mayores focos turísticos del 5%.

El director de Ventas e Inversión para España, Capital Markets de JLL, Borja Ortega, aconseja fijar el objetivo en inmuebles de muy buena calidad o que puedan ser reformados, ya que advierte que los inquilinos dan prioridad cada vez más a la calidad de los inmuebles. En cuanto a la localización, recomienda Madrid y Barcelona por encima de cualquier otro emplazamiento para vivienda y oficinas, así como Valencia, Málaga o Bilbao para retail.

Fundamental es que el inmueble escogido tenga potencial de recorrido al alza en las rentas a cobrar y llama la atención sobre usos que cobrarán a medio plazo más importancia como son las residencias de estudiantes o los apartamentos con servicios comunes. Víctor Pérez Arias, managing director de ASG Iberia, incide en esta idea.

“Hay que ser muy selectivos porque la recuperación no está siendo simétrica ni para todos los productos, ni en todas las ubicaciones”, asegura. Para los denominados inversores profesionales, fondos o family office, ASG Iberia recomienda hoteles, residencias y sobre todo retail, dado el auge de la peatonalización de los centros de las ciudades para recuperar espacio comercial.

Para el inversor medio la apuesta más segura es la vivienda, ya que su alquiler está funcionando muy bien y ofrece “rentabilidades interesantes, que van a depender mucho de la zona y el tipo de casa”. El pequeño local comercial es otra de las opciones más recomendadas por la fácil gestión que conlleva para el propietario.

Garantizar la demanda

Solvia, en un completo análisis sobre la rentabilidad que ofrece la vivienda por áreas geográficas realizado para CincoDías, concluye que en el sector actual se dan comportamientos tan dispares en los diferentes mercados locales que, “en este momento, estrategias de compra e inversión para apetitos de riesgo muy diferentes encajan perfectamente en los distintos segmentos de activos y zonas”.

El consejo de este servicer es que en cualquier ciudad antes de comprar se determine de forma adecuada la ubicación (calles y tramos concretos), de forma que se garantice la demanda y el interés y se minimice el tiempo de realquiler, que a nivel global asciende a 90 días, aunque puede reducirse a menos de 15 allí donde existe demanda consolidada y activos en buen estado de conservación, a los que debería añadirse una óptima gestión y comercialización del arrendamiento.

Solvia, como BBVA Research, recuerda que el mercado se mueve a distintas velocidades. Una más acelerada en la que destacan Madrid, Barcelona, el levante y los grandes focos turísticos; y después el resto del territorio a un ritmo mucho más sosegado. Para un inversor patrimonialista, existen ciertas zonas en Madrid que permiten rentabilidades brutas superiores al 7%, como son los barrios de Villaverde, Usera, Vicálvaro o Moratalaz.

No obstante, para quienes sean más fieles a las localizaciones prime, Chamartín, Mirasierra, Salamanca y Chamberí siguen siendo los más atractivos, aunque sus rentabilidades no pasen del 4,4%. En Barcelona, donde más se revalorizan los inmuebles es en el Eixample, Gràcia y Sarrià, sin perder de vista la buena marcha de las comarcas del Vallés Oriental y Occidental; y, dentro de Cataluña, las áreas de Platja d’Aro, Altafulla o Llança.

Knight Frank insiste en definir la estrategia de inversión y el coste del capital. Para inversiones seguras, a largo plazo y que brinden ingresos estables, esta consultora recomienda el sector terciario, sobre todo en oficinas y locales comerciales. En estos casos, las ubicaciones ideales son Madrid y Barcelona. Para retail, el abanico se amplía al resto de Cataluña, País Vasco y Valencia, mientras en el caso de que se opte por el segmento residencial lo más aconsejable es Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

En cuanto a las rentabilidades que genera cada producto, oficinas prime ofrecen un 3%, en zonas secundarias se eleva hasta el 6% y en retail oscila del 5% al 7%. En vivienda, un patrimonialista logrará entre un 3,5% y un 4% neto si arriesga y opta por alejarse del centro. Gran variedad de producto para escoger.

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Baleares multará hasta con 40.000 euros a quien alquile un piso a turistas | Compañías

Los propietarios de pisos de edificios de cualquier zona de Baleares que los alquilen a turistas se enfrentan a partir del martes a multas que oscilan de 20.000 a 40.000 euros, según recoge la nueva ley del alquiler turístico de las Islas Baleares, que entra en vigor ese día.

En el caso de las inmobiliarias, intermediarios turísticos o plataformas digitales que los publiciten, como AirBNB o HomeAway, la sanción puede llegar a los 400.000 euros.

El Govern del PP de José Ramón Bauzá ya prohibió en la pasada legislatura, en 2012, el alquiler de pisos a turistas, aunque apenas se persiguió esta actividad.

Ahora, el ejecutivo progresista liderado por la socialista Francina Armengol y los econacionalistas de MÉS quiere hacer efectiva esta norma con instrumentos y sanciones ante una actividad que está creando a residentes y trabajadores que vienen a las islas serias dificultades para encontrar un lugar para vivir a precios razonables.

La nueva ley deja la posibilidad a los consells insulars de cada isla -Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera- y al Ayuntamiento de Palma de decidir si permiten el alquiler turístico en pisos, cuánto tiempo y en qué zonas.

Estas instituciones, gobernadas por partidos progresistas, tienen un año para acordar qué hacen, aunque se prevé que mayoritariamente mantendrán la prohibición.

Con el fin de perseguir el alquiler ilegal en pisos, la Conselleria de Turismo pondrá en funcionamiento una plataforma electrónica para que los ciudadanos denuncien a los propietarios que los alquilen. En ningún caso las denuncias pueden ser anónimas y solo servirán para que los inspectores inicien su trabajo.

A efectos prácticos, el propietario que desde el martes tenga en su piso a un turista menos de 30 días, sin un contrato de arrendamiento y sin que el visitante haya pagado una fianza, está actuando ilegalmente y se expone a ser multado.

Además, la documentación que demuestre que la actividad es legal la debe aportar el propietario, lo que resulta un cambio sustancial hasta ahora que facilita mucho el trabajo de los 15 inspectores actuales, cifra que el Govern incrementará.

Para ayudar a los turistas, la conselleria creará una aplicación de móvil específica para que consulten si la casa que se pretende alquilar es legal o no. A día de hoy en Mallorca hay 15.000 viviendas con autorización para alquilar.

La ley permite alquilar en Baleares a turistas si se trata de casas aisladas (chalés) o rústicas, adosados o medianeras de pueblos, siempre y cuando tengan la correspondiente licencia de la Conselleria de Turismo, requisito indispensable.

En esta misma línea de frenar la especulación inmobiliaria, el Govern ha aprobado esta semana el proyecto de la primera Ley de la Vivienda de las Islas Baleares, cuyo objetivo es facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

El texto obliga a los “grandes poseedores” de viviendas -sociedades y empresas, no particulares- a cederlas si llevan dos años vacías con el fin de hacer frente a una “necesidad objetiva de dificultad” de acceso a la misma, según ha explicado el conseller del Territorio, Energía y Movilidad.

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¿Cómo convencer a tu futuro casero para que te alquile el piso? | Mi dinero

Con el boom de los pisos turísticos en las grandes ciudades, encontrar una casa de alquilar se está volviendo una carrera de obstáculos. El mes de agosto, que normalmente era una época en la que era imposible encontrar nada, se está convirtiendo en el momento ideal para visitar viviendas, y ya es junto con septiembre uno de los meses donde se consultan más anuncios. Idealista ha realizado una encuesta entre 5.000 propietarios que consiguieron un inquilino durante el pasado mes de junio en las grandes ciudades españoles. Estas son las principales claves para tener éxito en la búsqueda de piso:

Llama cuanto antes

Apenas pasan unos días entre que el particular cuelga un anuncio en Idealista y lo retira porque ya ha encontrado un inquilino. Un 12% de las viviendas están menos de 48 horas en el mercado, según los últimos datos disponibles de Idealista, correspondientes al mes de febrero. La encuesta revela que los propietarios reciben de media 26 llamadas que reciben interesándose por el piso, pero que solo atienden a las 19 primeras. Desde ese momento, dejan de responder. Por tanto, es crucial que el inquilino llame en cuanto vea el anuncio.

Las razones para ser elegido

Los propietarios señalan que las buenas sensaciones que generen los inquilinos y la seguridad económica son las dos principales razones que elegir a un inquilino. Ambas razones se encuentran igualadas en torno al 65% de los encuestados. Un 24% de los propietarios valora a la primera persona que se decide y un 20% escoge a aquel que pague por adelantado.

¿Cuándo dejan de responder al teléfono?

Como es normal, la principal razón por la que los propietarios dejan de contestar al teléfono es porque han encontrado al inquilino ideal. Este motivo es alegado por un 50% de los encuestados. Aunque un 15% de los propietarios espera hasta que el contrato está firmado, por si acaso el inquilino escogido cambia de opinión. Un 9% de los encuestas dejó de contestar a las llamadas cuando considera que ya tiene suficientes candidatos y un 8% cuando comienza a recibir visitas a la casa.

¿Cuántas personas visitan la vivienda?

La rapidez para realizar la visita también es crucial para ser elegido. La encuesta revela que el 42% de los propietarios solo recibió entre 2 y 5 visitas antes de decantarse por un inquilino y un 18% lo alquiló directamente tras la primera visita. Incluso un 3,5% de los encuestados reconoce que alquila la vivienda sin que el interesado la haya visto antes. Únicamente el 26% de los propietarios recibió a entre 6 y 10 potenciales inquilinos antes de declinarse.

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Juan Carlos Fernández: “El problema es el turismo de masas, no el piso turístico” | Compañías

Juan Carlos Fernández Pérez-Crespo es director general de la plataforma de alquiler vacacional HomeAway, del grupo Expedia, para el sur de Europa (España, Portugal e Italia).

Con dos millones de viviendas en el mundo, 100.000 en España, y unos 500 millones de usuarios, el ejecutivo defiende irrebatible este nuevo modelo de negocio. Y atribuye a la masificación turística los conflictos que han surgido en ciudades como Barcelona y a un interés competitivo los ataques del sector hotelero.

El alquiler de pisos turísticos está en auge, ¿cuáles son las perspectivas en España?

Este negocio goza de muy buena salud. Un estudio de Phocuswright prevé que en 2020 generará reservas por más de 45.000 millones. España es el tercer destino más solicitado en nuestra red después de Francia y EE UU. Pasamos de 15.000 viviendas en 2012, cuando llegamos, a más de 100.000. El alza será fuerte por la satisfacción de los viajeros: más de un 80% lo recomienda, especialmente para viajes de familias, nuestro perfil de usuario. No podemos dar datos desagregados, pero en el primer trimestre de 2017 el negocio global subió un 30%, hablamos de 2.500 millones en reservas.

¿Qué ha impulsado este negocio?

Crece por la labor de plataformas como HomeAway, que han concentrado el alquiler vacacional, algo muy local, para ponerlas al alcance de un público global.

Pero el precio es un factor determinante.

En cualquier viaje, el factor precio determina el lugar o el alojamiento. Pero también la localización, entorno, destino o motivación. Hoy el viajero combina hotel y piso turístico. Las personas que se alojan en ellos gastan más (unos 2.400 euros en hospedaje y restaurantes) que las de los hoteles, porque están más días, se desplazan con mayor frecuencia y el grupo es mayor.

La regulación tiene que ser adecuada a nuestra actividad, que es distinta de la del sector hotelero

… Y porque su plataforma de vivienda vacacional no ofrece servicios de comida.

Efectivamente, redunda en la economía del ecosistema que hay alrededor. Además, posibilita, con ese mayor número de viajes, que se desestacionalice el turismo.

¿Cree que este sector ha cubierto una demanda insatisfecha por los hoteles?

El sector del alojamiento tradicional, léase el hotelero, no está respondiendo de manera adecuada a las expectativas del viajero, concretamente al que viaja con familia.

Las empresas hoteleras los acusan de opacidad y competencia desleal, ¿qué opina?

Si hay algo que han aportado plataformas como HomeAway es mayor transparencia, seguridad y garantía. Ese es el éxito. Sencillamente, son intereses corporativos y competitivos; los hoteleros quieren quitarse competencia. Somos favorables a una regulación, pero tiene que ser adecuada a nuestra actividad, que es distinta de la hotelera. Nos acogimos a la ley de la sociedad de la información y de las instituciones europeas de comercio electrónico. Es verdad que una gente duerme en una vivienda, pero no ofrecemos comida ni limpieza o servicios.

Juan Carlos Fernández
Juan Carlos Fernández

¿Qué debe incluir ese marco regulatorio?

Ya existe. El alquiler estaba regulado por una normativa nacional, la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero las competencias se transfirieron en 2012 a las autonomías. Solicitamos homogeneidad regulatoria y que sea cumplible, porque hay requisitos que van en contra de otras normas de carácter superior. Hay que regular, pero sin poner puertas al campo. Curiosamente donde hay más trabas es donde hay mayor presencia hotelera, en Canarias y Baleares.

¿Hay que cumplir unos requisitos para darse de alta en HomeAway?

Sí, hay un protocolo y un equipo dedicado a garantizar la legalidad de los alojamientos. Requerimos, como condición indispensable, que confirme que cumple con la legislación vigente, sea gestor o propietario particular. Pero no tenemos una obligación previa de control del contenido que ofrecemos, nuestra competencia es su retirada una vez que nos lo comunica la Administración competente de forma efectiva.

Barcelona está en el punto de mira, hay quejas constantes por el ruido.

La conflictividad tiene que ver más con el modelo turístico. El debate es: ¿qué modelo queremos? ¿Cuántos turistas asume un lugar como Barcelona o Palma? ¿Quién los trae, adónde van? ¿Qué tipo de oferta cultural se ofrece: bares y discotecas? Puede ocurrir en un punto específico de una ciudad, donde hay una mayor concentración de viviendas turísticas y gente, como Salou (Tarragona) o Magaluf (Mallorca), pero es más por la masificación. El público, no el alojamiento, es el que genera la conflictividad. El 51% de los viajeros que traemos son familias y parejas (28%), no grupos de amigos que forman jaleo.

Juan Carlos Fernández
Juan Carlos Fernández

Hay una responsabilidad compartida entonces: Gobierno, agencias de viaje, hoteles y plataformas turísticas.

Absolutamente, pero, en nuestro caso, no traemos a 2.000 personas a un mismo sitio.
Se atribuye también a este negocio el incremento del precio del alquiler. Diversos estudios demuestran lo contrario. Tiene que ver con un mayor nivel de actividad, la mejora económica del país, que impulsa la demanda de viviendas, y la llegada de profesionales extranjeros cualificados que quieren alojarse en el centro. No puede achacarse únicamente a la vivienda turística.

¿Cuáles son los planes de la compañía para España?

La apuesta y e l compromiso de nuestra compañía con España y la ciudad de Madrid es fuerte y muy duradero. Somos más de 200 empleados en la oficina madrileña, la más grande de Europa y desde donde gestionamos los otros países. Estamos apostando por desarrollar nuevos equipos en distintas áreas para dar servicio a Europa, y seguiremos creciendo en número de empleados de forma muy fuerte [no especifica el número de contratos].

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