El comprador de vivienda es cada vez mayor y cuenta con más presupuesto | Mi dinero

La celebración de ferias inmobiliarias como el Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA, no solo sirve de escaparate para que toda la oferta esté concentrada en unos miles de metros cuadrados, sino para conocer el perfil del comprador de casa que acude a esta clase de eventos.

Planner Exhibitions, organizadora del SIMA, y Sociedad de Tasación, una de las principales tasadoras del país, han presentado este martes una nueva edición del informe El perfil del comprador de vivienda, que desde 2008 viene mostrando cómo la crisis antes y la recuperación después han cambiado al potencial comprador de vivienda.

Una de las principales conclusiones que arroja el estudio correspondiente a este 2017 es cómo se está complicando el acceso de los más jóvenes al mercado. Gracias a las encuestas realizadas a los asistentes, el porcentaje de jóvenes de entre 25 y 35 años que visitó la última edición de SIMA fue el más bajo desde 2008, año en el que se inició la elaboración de este estudio.

Este año apenas supusieron el 34,8% del total, cuando la media de la serie histórica ha sido del 49,9%; por lo que la caída es de algo más de 15 puntos. Los jóvenes ya no son el público mayoritario de la feria. Los visitantes con edades comprendidas entre los 35 y los 45 años les igualan en porcentaje y suben a casi el 30% los mayores de 45.

Como consecuencia de este importante descenso del público joven, motivado sobre todo por la clara tendencia alcista de los precios y la precariedad laboral que sufre este segmento de la población, la motivación de adquirir una casa por “cambiar de alquiler a propiedad” o “formar un nuevo hogar” también ha descendido; tal y como han puesto de manifiesto Eloy Bohúa, director general de Planner y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Los que buscan dejar de ser inquilinos bajan del 34,8% de 2016 al 29,9% de este año y 2,3 puntos también disminuyen quienes acuden a SIMA a buscar piso para “formar un nuevo hogar”; de tal manera que apenas representan el 14,6% del total. En cambio, “mejorar la vivienda actual” se convierte en el objetivo más repetido, por el 38,4% de los asistentes. El resto de las motivaciones analizadas en el estudio se incrementa, aunque en menor medida. Quienes quieren comprar como inversión representan el 11,9%, quienes buscan su segunda residencia apenas el 3,2% y en el 2,0% de los casos la compra de una casa está motivada por cambios familiares o profesionales.

Otro de los aspectos donde se refleja cómo está cambiando el perfil del comprador es en los plazos que se impone para encontrar el inmueble deseado. Así, por segundo año consecutivo, quienes responden que adquirirán su casa “en cuanto la encuentre” son mayoría, con el 42,3%, frente a quienes esperan conseguirlo “de aquí a un año”, que es contestada por el 32,9%. Esto demuestra que tres de cada cuatro potenciales compradores planean hacer efectiva la operación en el plazo máximo de un año. La principal causa que explica este acortamiento de los plazos es la presión que ejercen los precios al alza de los pisos.

Además de los plazos, la carestía de los inmuebles, sobre todo en determinadas áreas de Madrid, también se traslada al presupuesto con que cuentan quienes acuden a ferias como SIMA. El porcentaje de quienes afirman contar con más de 300.000 euros pasa del 27,1% en 2016 al 29,4% este año; mientras se mantiene prácticamente idéntica la proporción de aquellos que disponen de un presupuesto de entre 150.000 y 300.000 euros, que son el 52,9%.

Al ser compradores que disponen de más dinero para dedicar a la compra de su vivienda, es lógico que esta circunstancia se traslade a una menor necesidad de financiación. Un hecho que refleja el estudio al constatar que algo más de un tercio de los encuestados dice precisar menos del 50% del importe de la casa. Seis años antes, en 2011, en plena crisis, este porcentaje apenas alcanzaba el 21%. En este sentido, el porcentaje de encuestados que no necesita financiar nada crece 3,5 puntos, hasta llegar el 13,8%.

Sin dejar el crédito, llama la atención otro de los indicadores de los “nuevos tiempos” que llegan al sector inmobiliario. Frente a la predilección por la hipoteca a interés variable que tenían los futuros hipotecados en el pasado, en 2017 el 43% de los encuestados se mostró partidario de contratar un préstamo a tipo fijo, aunque un 35,3% aún sigue prefiriendo el crédito a tipo variable. Llama la atención por el 21,5%, uno de cada cinco encuestados, que se decanta por obtener una hipoteca a tipo mixto, algo más del doble que un año antes.

Por último, sobre los frenos que impiden la adquisición del inmueble, sigue ganando por goleada el precio, en el 65,7% de las respuestas, mientras pierden enteros la financiación y la incertidumbre laboral.

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La comercialización digital de la hipoteca reducirá a la mitad el plazo de concesión | Mi dinero

Consultar el saldo de la cuenta bancaria, realizar transferencias, solicitar un préstamo personal, contratar un depósito o invertir en un fondo… Cada día que pasa es posible realizar digitalmente operaciones financieras más complejas. La fuerte implantación de los teléfonos inteligentes, la reducción de red de oficinas acometida por la banca desde el estallido de la crisis o la competencia que imponen las nuevas firmas financieras tecnológicas (fintech) son factores que prometen ampliar el ya extenso catálogo de transacciones virtuales disponibles.

De hecho, un estudio de la consultora tecnológica Indra, realizado para el Anuario de Banca Digital 2017 publicado por el Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), indica que la tecnología actual ya permitiría comercializar digitalmente la hipoteca, la más trascedente de las operaciones financieras del ciudadano medio. Y hacerlo, avanza, rebajando a la mitad el plazo de concesión del crédito.

El análisis de Indra subraya que la “obtención del préstamo hipotecario es uno de los procesos bancarios que genera mayor fricción” entre el cliente y su banco “debido a la cantidad de tiempo, papeleo, coste y falta de transparencia que genera”.

“Sin embargo, hoy en día hay tecnologías que podrían mejorar significativamente la experiencia de cliente, desde la fase inicial de la prospección de la compra, pasando por el proceso de solicitud y firma del préstamo, hasta la eventual tramitación de la escritura de la hipoteca”, avanza el estudio.

Para ello, expone, la banca podría servirse de tecnologías que van desde las videoconferencias para asesorar al cliente hasta del uso de la realidad virtual para acelerar la selección del inmueble pasando por tasaciones automatizadas para valorar la vivienda; la autenticación a distancia de la identidad del comprador; la captación automatizada de sus datos fiscales; el uso de algoritmos que midan su riesgo financiero y capacidad de pago o la comprobación automática de cargas del piso.

La aplicación de estos avances permitirá agilizar con fuerza los tiempos de contratación de un crédito para la compra de vivienda, “pasando de las habituales cuatro a ocho semanas a dos o tres semanas”, según reza el análisis publicado por el IEB. La banca, explican, podrá “tener adelantado la mayor parte del trabajo que suele actuar como cuello de botella en el proceso”: la valoración del inmueble, con tasaciones automáticas, y la evaluación de riesgos del cliente, captando sus datos.

El informe considera capital para la banca ir adoptando estos avances tecnológicos por varios factores. En primer lugar porque, aunque “la hipoteca no es el producto que arroja mayor rentabilidad” para las entidades financieras, “sí es el que permite una mayor vinculación” con el cliente, garantizando una relación a largo plazo.

“La rapidez en la respuesta del banco sobre si concederá o no la financiación y en qué condiciones, resulta diferencial para que la entidad gane la operación que vinculará al cliente de por vida”, apuntan en Indra. Máxime en una situación en que los consumidores buscan interacciones cada vez más ágiles, como las que ofrecen las aplicaciones de fintech.

En paralelo, “mejorar la experiencia de cliente”, desarrolla el estudio, “protege los márgenes, evitando la competencia en base a puro precio”. Y, aunque no se cita expresamente, utilizar estas tecnologías para mejorar la comunicación con el cliente y la transparencia del proceso podría ayudar a desjudicializar las hipotecas, que hoy son ya asunto habitual de los juzgados españoles.

Finalmente, recuerda el estudio, la crisis ha cargado a la banca con una losa de ladrillo “que debe seguir desaguando”, lo que incentiva que acelere la venta de sus pisos.

El informe celebra que “algunas entidades, las más innovadoras, han comenzado a incorporar tecnología en algunas fases del proceso” pero ve recorrido pendiente. Además, asume que el uso de tecnologías como la realidad virtual se generalizará con fuerza pero tardará uno o dos años más en implantarse en el mercado de consumo.

Con todo, es de prever que la digitalización de la hipoteca sea paulatina pues la banca debe asegurar el control de riesgos antes de acelerar la concesión y la clientela difícilmente renunciará a la negociación que facilita la tramitación cara a cara.

Nuevas técnicas

  • Realidad Virtual: Da una experiencia envolvente al cliente en la visita virtual de la vivienda, con información adicional de esta y del barrio (año de construcción, superficie, servicios cercanos…).
  • Tasación automática: Aunque la mayoría de países aún exigen la visita física del tasador al inmueble, las valoraciones con algoritmos AVM no difieren más del 10% o 15% del valor, lo que adelanta una referencia a bajo coste.
  • ‘Big data’: Recopilar y analizar datos del cliente permite analizar su capacidad de pago y darle una proyección de las cuotas que pagará.

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De la piscina al wifi en el residencial | Mi dinero

El renacido sector inmobiliario quiere apostar por la tecnología. Lo hace, cada vez más, en ámbitos como la construcción y el proyecto de nuevas obras, pero también en la tasación y en los servicios que se ofrecen en los edificios residenciales una vez acabados. Además, el ladrillo ya se acerca a las bondades del big data mediante la tasación en línea de viviendas.

Desde hace unos años surgen en internet plataformas que ayudan a los usuarios a conocer el precio de una vivienda en función de los metros cuadrados y de la situación. “Este tipo de tasaciones se dan gracias a los datos que recopilan los bancos que otorgan precio según sus bases de datos”, cuenta Alberto Moya, presidente de la Asociación Nacional de Tasadores, Peritos y Mediadores. “Se trata de mera información, nunca vinculante ni admitida para la concesión de una hipoteca”, añade el experto.

“Sin mirar el estado de conservación, este tipo de informes online no son válidos”, confirma Moya. Desde la Asociación de Tasadores reconocen que, “al contrario de lo que puede parecer, estas webs nos benefician, pues generan mucha más incertidumbre y hacen más necesaria la figura de un tasador especializado”, relatan.

Alicia Hinojosa, directora de suelo y desarrollo inmobiliario de Haya Real Estate, confirma que, para el sector, “lo importante en materia de nuevas tecnologías está por venir, que deberá ir de la mano de las necesidades que vamos a crear y de las que haremos negocio”.

En el ámbito comercial, las inmobiliarias se han puesto en marcha para crear soluciones con las que captar clientes. “Permiten conocer qué necesitan y dónde quieren la casa, dar respuesta a sus búsquedas, ofreciendo un servicio personalizado”, apunta Jon Artolozaga, director de GroupM.

¿Qué opina de elegir los acabados de su nuevo piso mediante una app en el móvil? Color de las paredes, tipo de suelo, muebles de cocina, puntos de luz… Todo es posible configurarlo (y visualizarlo) con la aplicación creada por la constructora Vía Célere. “Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida y queremos implicar al comprador y que construya con nosotros”, explica Cristina Ontoso, directora comercial de la inmobiliaria.

Algunas constructoras ya ponen el punto tecnológico a sus edificios y, entre los extras de una vivienda, como la piscina o la pista de pádel, ahora se incluyen taquillas electrónicas para la recepción de paquetería o el wifi en las zonas comunes.

Citibox, empresa nacida del Campus Google, ofrece la recepción automática de paquetes a 37.000 viviendas en toda España. “Se trata, hoy en día, de una necesidad el contar con este tipo de buzones que, mediante una aplicación móvil, permiten al vecino recoger sus paquetes 24 horas al día”, destaca Carlos Carrasco, director de marketing de la compañía.

El auge del ecommerce convierte estos servicios en fundamentales, “principalmente, en grandes residenciales nuevos, donde pueden llegar centenares de paquetes al día”, concluye.

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El precio de la vivienda nueva también acelera y sube un 3,7% | Mi dinero

El precio de la vivienda continúa la senda ascendente iniciada en 2015, si bien lo hace de forma muy moderada en la mayoría de los casos. Esta es la principal conclusión del informe relativo al primer semestre de este año que elabora Sociedad de Tasación sobre los precios de las casas de nueva construcción y otras variables del mercado, como es la accesibilidad o el grado de confianza en el mercado.

En su análisis, efectuado con la visita de sus agentes a más de 2.200 promociones de casi 400 municipios de toda España, esta tasadora ha podido constatar cómo Madrid y Barcelona siguen siendo los motores de la recuperación de los precios, manteniendo una notable distancia con el resto de localidades.

Así, el precio de la vivienda nueva en España ha registrado un aumento del 3,7% en el primer semestre de este año respecto a idéntico periodo del año anterior, lo que supone el mayor incremento desde 2015, momento en el que se produjo el punto de inflexión en este indicador.

De esta manera, el precio del metro cuadrado se sitúa en una media de 2.156 euros, lo que supone un valor medio de 194.000 euros para una casa de tipo medio, de 90 metros cuadrados. Este es el precio promedio referido a las capitales de provincia, para el resto marcó una media de 1.560 euros por metro cuadrado después de registrar una revalorización mucho más suave, de apenas el 0,3%. “Esto refleja que se mantiene la heterogeneidad del mercado, que evoluciona en nuestro país a dos velocidades”, asegura la empresa en su estudio.

Volviendo al análisis de lo que ocurre en las grandes capitales, Barcelona vuelve a liderar un semestre más el ranking de las urbes con la vivienda a estrenar más cara, con una media de 3.631 euros por metro cuadrado, seguida de San Sebastián, con 3.353 y Madrid, que vuelve a rebasar la barrera de los 3.000 euros, circunstancia que no se producía desde finales de 2012.

Al referirse al repunte de los precios contabilizado en las grandes ciudades, Sociedad de Tasación no oculta su preocupación sobre uno de los debates que está marcando la actualidad del sector desde hace algunos meses. Argumenta la tasadora que las capitales de provincia donde existe mayor afluencia de turistas están experimentando un crecimiento de los precios del alquiler de dos dígitos, como consecuencia, entre otros factores, de las altas rentabilidades que ofrece el arrendamiento turístico o vacacional en municipios como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca o, con carácter estacional, Ibiza.

Por este motivo, Sociedad de Tasación “mantiene su alerta sobre la posibilidad de que esta tendencia tenga impacto a medio y largo plazo, generando un incremento del precio de la vivienda, del suelo y del volumen de compraventas”.

En cuanto a la evolución actual de los precios por comunidades autónomas, pocos cambios entre los territorios con los valores absolutos más bajos. Se trata de Extremadura, con 1.138 euros por metro cuadrado, seguida de Murcia, con 1.195 y La Rioja, con 1.345. En el otro extremo se sitúan Cataluña, con un promedio de 3.257 euros, seguida de Madrid, con 3.036 y el País Vasco, con 2.545. Solo Madrid, Andalucía, Cataluña, Baleares y Canarias experimentan en el último año aumentos de precios superiores al 2%.

Otras de las variables que analiza este informe es el grado de confianza en el mercado que tienen los principales agentes que intervienen en él. Se elabora con la opinión de más de 700 profesionales expertos en aspectos económico-inmobiliarios, también repartidos por todo el territorio. Mantiene su tendencia al alza, y en este primer semestre del año contabiliza un alza de 2,1 puntos, hasta colocarse en los 56,6. De esta manera, se mantiene por encima de la posición neutral que representa los 50 puntos.

Una de las consecuencias lógicas que tiene el hecho de que las casas sigan encareciéndose es el endurecimiento del índice de esfuerzo inmobiliario que mide el número de años de salario completo que ha de destinar un ciudadano a la compra de su vivienda. En el segundo trimestre de este 2017 se sitúa en los 7,5 años, levemente por encima del registro del trimestre anterior.

Baleares continúa siendo la región donde es más difícil acceder a una casa de tipo medio, ya que en esta comunidad los compradores han de reservar nada menos que una media de 15,1 años de sueldo íntegro a la adquisición de su vivienda. Este indicador se calcula a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su encuesta anual de estructura salarial.

Otra forma de medir la mayor o menor dificultad de los españoles para comprar un piso en la actualidad es el índice de accesibilidad que elabora Sociedad de Tasación y que actualmente se sitúa en los 105 puntos, dos puntos más que en idéntico periodo del año anterior. A pesar de esa mejora (cuanto más supere la barrera del 100 es que la capacidad de endeudamiento es mayor y por tanto la compra es más accesible), Madrid, Cataluña y Baleares son las tres regiones donde la capacidad de endeudamiento es todavía insuficiente, al registrar índices de 93, 92 y 53 puntos respectivamente. Por el contrario, La Rioja, Murcia y Extremadura son las regiones donde este índice registra los valores más elevados, con 161, 159 y 151 puntos.

Se trata de un indicador que permite medir la distancia a la que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para adquirir una vivienda media.

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