Sabadell impulsa una gran red de franquiciados para vender pisos a particulares | Compañías

Solvia, el service de Banco Sabadell, ha decidido apostar fuerte por la agencia inmobiliaria que puso en marcha hace menos de un año como experiencia piloto. El proyecto de contar con su propia red de oficinas a pie de calle y competir directamente con Tecnocasa o Redpiso ha funcionado mejor de lo previsto inicialmente, reconoce Javier García del Río, director general de Solvia. “El mercado está creciendo mucho en España, incluido el de la venta de pisos de particular a particular. Razón por la que hemos decidido impulsar las oficinas de Solvia como agencia inmobiliaria”, explica este ejecutivo.

De momento, “ya tenemos 19 oficinas propias y 29 contratadas como franquicia, y el objetivo es cerrar el año con 55 agencias, la gran parte franquiciadas, dado el interés que ha despertado el proyecto entre los agentes de la propiedad”. La oferta de franquiciados de Solvia está abierta tanto a la red de agentes de la propiedad inmobiliaria (API) homologados, como para otros profesionales del sector, como emprendedores e inversores.

El plan estratégico de Solvia incluye la apertura de 180 locales franquiciados y 36 oficinas propias hasta 2019 por toda España, explica Javier García del Río. Este directivo mantiene que “la tecnología ha comenzado a jugar un papel relevante en el sector inmobiliario, pero reconoce que el cliente todavía quiere ver lo que compra y en el caso de las ventas, quiere también conocer a quién. Quiere hablar con el comprador o con el vendedor”.

La red de Solvia Store ha vendido 1.850 viviendas en los siete primeros meses del año, lo que han supuesto 233 millones de euros. Estas cifras representan un 36% del precio de venta de los inmuebles a clientes minoristas de Solvia y un 22% de las ventas de inmuebles totales también en previsión de venta.

“Este porcentaje debe superar el 30% a finales de año, y llegar a más del 75% de las ventas minoristas en dos años”, explica Javier García, quien recuerda que las ventas totales de Solvia de enero a julio han sumado 1.046 millones de euros. “Estamos muy satisfechos con las ventas que está llevando a cabo Solvia porque están superando todas las previsiones”, reconoce este ejecutivo.

De momento, el cumplimiento de los objetivos de esta nueva red como agencia inmobiliaria se encontraba ya “al 108% de lo planificado”, mantiene su responsable. La oferta de franquiciados de Solvia está abierta tanto a la red de agentes de la propiedad inmobiliaria homologados, como para otros profesionales del sector, como emprendedores e inversores. García mantiene que la plataforma de Solvia supera los 740 empleados, cifra muy superior a los 250 con los que contaba cuando llegó a un acuerdo con Sareb para que le apoyara en sus ventas en 2014.

Sabadell fue en 2012 contra corriente y decidió mantener bajo su total tutela su división para gestionar toda su abultada cartera (en gran parte proveniente de CAM) vinculada al ladrillo fruto del estallido de la burbuja inmobiliaria. También se planteó, de hecho, sacarla a Bolsa, pero finalmente desistió porque consideró que era mejor tener su gestión por completo en un momento en el que ya comenzaba a detectarse un nuevo repunte de los precios inmobiliarios. Ahora el mercado le da la razón, afirma. “Además, nuestro proyecto de agencias inmobiliarias parece que pueden ser imitadas por otras firmas”, declara Javier García.

Solvia cerró el primer semestre del año con un beneficio neto de 20,6 millones de euros, lo que duplica las ganancias de un año antes y “supone una cifra ligeramente superior a lo previsto para la primera parte del ejercicio”.

“El resultado se debe a la buena marcha de la actividad de ventas de todos los portafolios gestionados y a la recuperación de préstamos gestionados, que no pertenecen a la cartera del banco, y a un nivel de costes alineados con las cifras presupuestadas”, recalca este directivo. Javier García descarta una guerra de precios en un futuro más o menos cercano tras la venta del 51% de la cartera de inmuebles de 30.000 millones de Banco Popular, ahora en manos de Santander, al fondo Blackstone, que ya se había adjudicado una cartera en 2014 de 40.000 hipotecas morosas procedente de Catalunya Caixa y valorada en 6.400 millones de euros.

“Tras esta operación habrá más competencia, pero no creo que se produzca una guerra de precios. Blackstone es un actor que ya conoce muy bien el mercado español después de adquirir la cartera de Catalunya Caixa y no creo que su objetivo sea bajar los previos”, declara el responsable de Solvia. La plataforma inmobiliaria de Sabadell lleva siendo desde 2012 una de las firmas que más venden inmuebles en España. Desde entonces sus ventas superan año tras año los 2.500 millones de euros de manera recurrente.

Otras claves del proyecto

De los más de 2.500 millones de euros que vende Solvia al año, una parte importante son venta de viviendas, de ahí, el proyecto de convertirse en un agente inmobiliario.

Con su plan de expansión, Solvia se codeará con las principales agencias inmobiliarias del país. Tecnocasa cuenta en la actualidad con 388 puntos de venta, aunque cuenta con un plan para abrir hasta 600; Best House tiene 219 oficinas; Alfa inmobiliaria mantiene 143, y Remax, 96, según datos del 2016.

Fuentes del colectivo de API mantienen que en España existe un gran número de buenos profesionales en el ámbito de la intermediación inmobiliaria en España y Solvia puede aportar a este colectivo y a las pymes medios para incrementar el nivel de servicios al cliente, modernizando su fórmula de hacer negocio, al incluir herramientas de big data para analizar el mercado, o inversión en publicidad y marketing digital al que solo pueden acceder las grandes empresas.

Cada franquiciado tendrá preferencia para ser el vendedor de los activos de los clientes actuales de Solvia (Sabadell, Sareb y fondos), y de los particulares cuyas viviendas estén por ese entorno.

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Productos inmobiliarios para todos los bolsillos en busca de rentabilidad | Mi dinero

“Sin duda es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario español”, sentencia el director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez. Y como él todos los principales servicios de estudios especializados en el sector. Los indicadores así lo avalan con precios, ventas y promociones al alza y los inversores, tanto nacionales como internacionales, llevan tiempo apostando por ello.

Aunque es difícil medir la finalidad de cada compra de vivienda, lo cierto es que parece existir el consenso de que en la actualidad una de cada cinco adquisiciones se realiza como inversión. Ante un mercado en plena ebullición y con tanta oferta disponible, ¿dónde se encuentran las mejores oportunidades? ¿Tienen acceso a ellas todos los inversores o hay que partir de un presupuesto mínimo?

Los analistas consultados coinciden: hoy hay producto para toda clase de bolsillos, que lo único que han de priorizar es la búsqueda de la mejor ubicación. Y otro consejo de partida: “ante una decisión de inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta que implica importantes costes de acceso, como son los impuestos, las tasas y otros gastos; por lo que debe plantearse como una operación a medio-largo plazo para que los costes queden amortizados”, advierte Álvarez.

En este sentido, y a diferencia de otras inversiones como la renta variable, la adquisición de cualquier activo inmobiliario, ya sea una vivienda, un edificio de oficinas o un local comercial, es mucho menos líquida. Es decir, que llegado el momento de su venta, ésta puede llevar un tiempo, por lo que los expertos recuerdan que no debe comprometerse capital que pueda necesitarse de manera inminente. Por esta razón, algunos analistas se resisten a comparar la rentabilidad que ofrece el ladrillo con la de otros productos financieros, ya que defienden que no tienen correlación.

Al identificar las mejores oportunidades es crucial hacer una salvedad. Y es que siempre va a depender del perfil del inversor. A priori, los productos que ofrecen mayores rentabilidades son los activos del sector terciario, esto es retail o pequeños locales comerciales, oficinas y naves logísticas, cuya actividad está registrando un fuerte aumento en los últimos años por los cambios de hábitos de consumo.

Potencial al alza

Se trata de activos con rentabilidades que no suelen bajar del 4,5% anual y en función de la tipología alcanzan el 7%, pero, al mismo tiempo, son más volátiles y se suelen concentrar en ubicaciones muy determinadas como son las grandes urbes. El segmento residencial, por su parte, tiene a su favor mucha menos volatilidad y una oferta mucho más diversificada tanto en ubicación como en precio. Es para todos los expertos, la inversión idónea para los presupuestos más modestos.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, explica que los últimos datos del Banco de España estiman que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda es del 4,3%. Si a esa cantidad se le suma la plusvalía que puede obtenerse cuando se venda la casa, el beneficio total puede alcanzar el 9,5% bruto, dependiendo de lo que se haya apreciado el inmueble.

Para Población se trata de un mercado que se encuentra en un momento inmejorable y con gran potencial de recorrido en los próximos tres o cuatro años, ya que “la demanda de hogares que optan por vivir de alquiler seguirá incrementándose en los próximos años, aumentando la convergencia hacia la media europea, situada ahora en el 33,6% de los hogares, mientras España marca el 22,2%”.

Uno de los factores que explica este renovado gusto por el inmobiliario es que las perspectivas en cuanto a precios son positivas y apuntan a que la tendencia al alza continuará, si bien lo hará a distintas velocidades. Desde JLL calculan que la revalorización de la vivienda nueva desde que tocó mínimos llega ya al 15%, frente a las casas usadas, cuya apreciación ha sido más modesta, del 4,5%. Para este ejercicio, esta consultora estima un encarecimiento medio de los inmuebles en las zonas más demandadas de las grandes ciudades y en los mayores focos turísticos del 5%.

El director de Ventas e Inversión para España, Capital Markets de JLL, Borja Ortega, aconseja fijar el objetivo en inmuebles de muy buena calidad o que puedan ser reformados, ya que advierte que los inquilinos dan prioridad cada vez más a la calidad de los inmuebles. En cuanto a la localización, recomienda Madrid y Barcelona por encima de cualquier otro emplazamiento para vivienda y oficinas, así como Valencia, Málaga o Bilbao para retail.

Fundamental es que el inmueble escogido tenga potencial de recorrido al alza en las rentas a cobrar y llama la atención sobre usos que cobrarán a medio plazo más importancia como son las residencias de estudiantes o los apartamentos con servicios comunes. Víctor Pérez Arias, managing director de ASG Iberia, incide en esta idea.

“Hay que ser muy selectivos porque la recuperación no está siendo simétrica ni para todos los productos, ni en todas las ubicaciones”, asegura. Para los denominados inversores profesionales, fondos o family office, ASG Iberia recomienda hoteles, residencias y sobre todo retail, dado el auge de la peatonalización de los centros de las ciudades para recuperar espacio comercial.

Para el inversor medio la apuesta más segura es la vivienda, ya que su alquiler está funcionando muy bien y ofrece “rentabilidades interesantes, que van a depender mucho de la zona y el tipo de casa”. El pequeño local comercial es otra de las opciones más recomendadas por la fácil gestión que conlleva para el propietario.

Garantizar la demanda

Solvia, en un completo análisis sobre la rentabilidad que ofrece la vivienda por áreas geográficas realizado para CincoDías, concluye que en el sector actual se dan comportamientos tan dispares en los diferentes mercados locales que, “en este momento, estrategias de compra e inversión para apetitos de riesgo muy diferentes encajan perfectamente en los distintos segmentos de activos y zonas”.

El consejo de este servicer es que en cualquier ciudad antes de comprar se determine de forma adecuada la ubicación (calles y tramos concretos), de forma que se garantice la demanda y el interés y se minimice el tiempo de realquiler, que a nivel global asciende a 90 días, aunque puede reducirse a menos de 15 allí donde existe demanda consolidada y activos en buen estado de conservación, a los que debería añadirse una óptima gestión y comercialización del arrendamiento.

Solvia, como BBVA Research, recuerda que el mercado se mueve a distintas velocidades. Una más acelerada en la que destacan Madrid, Barcelona, el levante y los grandes focos turísticos; y después el resto del territorio a un ritmo mucho más sosegado. Para un inversor patrimonialista, existen ciertas zonas en Madrid que permiten rentabilidades brutas superiores al 7%, como son los barrios de Villaverde, Usera, Vicálvaro o Moratalaz.

No obstante, para quienes sean más fieles a las localizaciones prime, Chamartín, Mirasierra, Salamanca y Chamberí siguen siendo los más atractivos, aunque sus rentabilidades no pasen del 4,4%. En Barcelona, donde más se revalorizan los inmuebles es en el Eixample, Gràcia y Sarrià, sin perder de vista la buena marcha de las comarcas del Vallés Oriental y Occidental; y, dentro de Cataluña, las áreas de Platja d’Aro, Altafulla o Llança.

Knight Frank insiste en definir la estrategia de inversión y el coste del capital. Para inversiones seguras, a largo plazo y que brinden ingresos estables, esta consultora recomienda el sector terciario, sobre todo en oficinas y locales comerciales. En estos casos, las ubicaciones ideales son Madrid y Barcelona. Para retail, el abanico se amplía al resto de Cataluña, País Vasco y Valencia, mientras en el caso de que se opte por el segmento residencial lo más aconsejable es Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

En cuanto a las rentabilidades que genera cada producto, oficinas prime ofrecen un 3%, en zonas secundarias se eleva hasta el 6% y en retail oscila del 5% al 7%. En vivienda, un patrimonialista logrará entre un 3,5% y un 4% neto si arriesga y opta por alejarse del centro. Gran variedad de producto para escoger.

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Solvia pronostica que las casas se encarecerán un 7,3% hasta 2020 | Mi dinero

El último informe de Solvia presentado este miércoles en Madrid anuncia la consolidación de un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario. La nueva era iniciada ya en 2016 y que, según este servicer abarcará hasta 2020, estará marcada por un crecimiento sostenido de las transacciones de vivienda, la recuperación del comprador tradicional (aquel que adquiere su primera vivienda) en detrimento del inversor y una moderada revalorización de los precios de los inmuebles.

Entre los factores que van a distinguir este nuevo ciclo de etapas anteriores, Solvia Market View destaca que la recuperación de la actividad inmobiliaria no será uniforme y se producirá a varias velocidades. Otra de las diferencias estará en el comportamiento de los precios de los inmuebles, sobre los que la compañía prevé que los repuntes que puedan producirse sean, de forma general, moderados y localizados en aquellos municipios con mayor dinamismo porque ya existe un crecimiento de la demanda natural de vivienda.

De esta forma, Solvia calcula que hasta 2020 los precios de las casas se van a revalorizar en tasa acumulada un 7,3% de media, aunque según la zona analizada esa evolución será bastante dispar. Para la Comunidad de Madrid prevé un encarecimiento acumulado del doble, de un 14%. Para Cataluña espera que las casas cuesten en 2020 un 11% más que en la actualidad y un 9,1% será la apreciación esperada en ambos archipiélagos. Por su parte, la costa mediterránea, con un incremento acumulado del 4,4%, será otra de las áreas donde más se revaloricen los precios de la vivienda. Sin embargo, todavía habrá zonas del centro y norte peninsular donde los precios acumulen dentro de tres años y medio una caída del 0,8%.

Respecto a las compraventas de inmuebles, Solvia espera que las transacciones aumenten entre un 7% y un 8% anual hasta alcanzar las 564.000 casas. La previsión de producción de obra nueva también reflejará la mejora de la demanda, por lo que Solvia estima que el número de visados irá aumentando progresivamente hasta alcanzar las 100.000 unidades al año, un volumen de construcción que se repartirá sobre todo en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Alicante, Córdoba, Bilbao o San Sebastián, entre otras.

El informe también recoge una radiografía de la liquidez de las compraventas de viviendas, entendida como la facilidad para transformar el activo inmobiliario en efectivo, y en ella concluye que solo el 10% de los códigos postales de España cuenta con una liquidez alta o muy alta, mientras el 78% cuenta con una liquidez baja o muy baja. Esta cifra da idea de hasta qué punto está concentrada la actividad inmobiliaria actual.

En cuando al perfil del comprador de vivienda, el director general de Solvia, Javier García del Río, se mostró convencido de que en los próximos años se irá incrementando de forma progresiva el más tradicional, aquel que adquiere su primera vivienda como residencia habitual, que en estos momentos apenas supondría el 20% de la demanda total y llegará a alcanzar con facilidad el 30%. En este sentido, explicó cómo se está cerrando la brecha entre el volumen de compraventas y aquellas transacciones que requieren financiación.

En cuanto al comprador-inversor, aquel que según las fuentes ahora estaría comprando hasta una de cada cinco casas, Solvia sostiene que representa solo el 15% de la demanda total y lo lógico es que hasta 2020 se modere y pase a representar el 10%. Todos estos movimientos son, en opinión de este servicer, síntomas inequívocos de que el nuevo crecimiento de la actividad inmobiliaria es más saludable de lo que fue en el pasado periodo alcista.

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