Madrid alcanza la cima de la inversión inmobiliaria… y Barcelona entra en ‘stand-by’ | Compañías

La inversión inmobiliaria en España llega a niveles récord. En el primer semestre del año se ha convertido en el tercer país europeo en recepción de capitales en el sector, solo por detrás de Alemania y Reino Unido, según destaca un informe de la consultora Colliers International. Y entre el interés de los inversores destaca, sobre todo Madrid, mientras Barcelona sigue siendo muy atractiva, pero ha levantado cautelas en las últimas semanas por el proceso soberanista.

El informe de la consultora inmobiliaria destaca que España ha recibido 8.540 millones de euros en inversión en el sector, lo que supone cerca de un 50% de crecimiento respecto al año anterior. Desde 2014, y sobre todo a partir de 2015, la aparición del régimen fiscal de las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) ha canalizado un gran interés del capital internacional dispuesto a apostar por la recuperación del inmobiliario, que había vivido mínimos históricos en los años precedentes por la crisis del ladrillo y la falta de financiación. También los fondos internacionales (en gran parte oportunistas) comenzaron a creer en el mercado español, a lo que le han seguido los inversores más institucionales (fondos de pensiones, aseguradoras…).

“Refleja un fuerte repunte para el país como consecuencia de un aumento significativo en el crecimiento económico impulsado por las exportaciones, a pesar de algunos desafíos políticos y de mercado”, se señala en el estudio. Precisamente el informe destaca que Merlin Properties, socimi cotizada en el Ibex 35, es el mayor inversor en Europa desde mediados de 2016, con más de 5.000 millones. Esta empresa ha crecido fulgurantemente con la adquisición rápida de activos, pero sobre todo con la compra de Testa a Sacyr y la integración de los activos terciarios de Metrovacesa, concluida el pasado año. Se coloca por delante de otros grandes como Blackstone, CBREGlobal Investors, Amundi, Deka, Axa, GIC, Patrizia o Allianz.

“Gran parte de los volúmenes se puede atribuir a las socimis. Merlin Properties invirtió más que Blackstone en el primer semestre de 2017, a pesar de centrar su estrategia sólo en España. El sector retail es el más activo y Madrid escala puestos entre las ciudades con mayor volumen de inversión”, destaca Anthony Labadie, director de mercado de capitales de Colliers España.

Madrid ha ascendido al quinto puesto entre las ciudades europeas más atractivas para la inversión. Solo la superan Londres, París, Berlín y Fráncfort. La capital española recibió 4.420 millones de capital en el primer semestre, según Colliers. Sube cuatro puestos y adelanta a otras grandes urbes como Ámsterdam, Munich, Estocolmo, Oslo, Milán o Mánchester.

Barcelona también se comportó en el primer semestre de forma positiva, ascendiendo hasta el puesto número 17 entre las ciudades europeas. De hecho, es una de las que más suben en lo que va de año. Y es que la capital catalana, a pesar de contar con un mercado inmobiliario relativamente pequeño, contó con un vibrante interés en los primeros meses, con 1.350 millones captados. Un panorama que los expertos ven peligrar en las últimas semanas y que Colliers confirma. Las dudas abiertas por el proceso independentista está afectando ya a algunas decisiones.

“A pesar del crecimiento, la incertidumbre generada en torno a la situación en Cataluña puede disuadir a algunos inversores a esperar hasta que la situación política se aclare”, remarca Labadie.

Entre las grandes operaciones hasta el tercer trimestre destaca una en España, la de la compra de Madrid Xanadú, por 532 millones. Este centro comercial fue adquirido al fondo canadiense Ivanhoé Cambridge por el operador británico Intu, que a su vez vendió al fondo estadounidense TH Real Estate el 50% del activo. Colliers también destaca la importancia del Complejo Canalejas, que une nueva oferta hotelera, residencial y de retail junto a la Puerta del Sol de Madrid, un proyecto en el que el grupo Villar Mir vendió la mitad de la participación por 225 millones a Mark Scheinberg, millonario canadiense-israelí y fundador de Pokerstars.

A nivel global, el volumen de inversión de 515.000 millones de euros durante la primera mitad de 2017 se sitúa en línea con los dos años anteriores. Sin embargo, esta cifra, señala Colliers, “esconde importantes divergencias entre continentes: mientras que la inversión en Asia crece significativamente impulsada por la reorientación del capital chino, la actividad en Europa y EE UU muestra signos propios de la fase de enfriamiento del ciclo”.

El efecto del ‘brexit’

El sector en Reino Unido ha vivido en el primer semestre las consecuencias del brexit, dejando de ser el mayor mercado europeo por inversiones. Alemania ocupa ahora esa posición, con 33.000 millones de euros en adquisiciones (34% más interanual). Reino Unido se queda en segunda posición, con 29.500 millones y un descenso del 12,7%. La depreciación de la libra respecto al euro ha jugado un papel en el impacto sobre el mercado británico, señala Colliers.

La mayor fue la del rascacielos londinense conocido como Walkie Talkie, comprado por el grupo hongkonés Lee Kum Kee a varios fondos por 1.435 millones.

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El primer centro comercial para quien odia los centros comerciales | Compañías

La inmobiliaria Merlin quiere crear un nuevo tipo de espacio comercial para aquellos a quienes no les gustan los espacios comerciales. El proyecto se desveló este miércoles, en el que la socimi invertirá 30 millones de euros para inaugurar, antes de la Navidad de 2018, el complejo bautizado como X-Madrid, ubicado en Alcorcón.

La idea de la empresa, cotizada en el Ibex 35, es atraer a un tipo de cliente que habitualmente rechaza acudir a estos espacios y con hábitos de compra online. Esta apuesta por la diferenciación proviene de la necesidad de encontrar un modelo que haga frente a los nuevos deseos de los consumidores y también cómo abordar una de las zonas de España con más densidad de centros comerciales: Isla Azul, Sambil, Madrid Xanadú, Parque Oeste, San José de Valderas o Tres Aguas.

Merlin heredó de la integración de activos de Metrovacesa en 2016 el centro llamado Opción, clausurado en 2010, que ahora reformará. Este inmueble fue propiedad de la familia Sanahuja, pero tras la reestructuración financiera se incorporó a Metrovacesa y posteriormente a Merlin. Ahora, la socimi intenta rescatarlo con este plan. Anteriormente se intentó reflotar con otras opciones, como destinarlo a la gastronomía o que fuera ocupado por el supermercado estadounidense Cotsco o por Carrefour.

Los detalles

El espacio contará con 39.000 m2 donde alrededor de dos tercios se destinará al deporte, gastronomía y ocio, que atraiga esos clientes poco dados al mundo de las tiendas.

Contará con áreas de voley playa, parkour, crossfit con restaurante de comida sana, BMX o un centro de buceo con una fosa de 15 metros de profundidad, la única integrada en un espacio comercial en España. También habrá rocódromo (diseñado por el escalador Chris Sharma), surf, tiendas de marcas de automóviles para probar vehículos, o un cine con sesiones privadas con sofás y catering propio.Habrá también un espacio para deportes de nieve.

La zona de restauración contará con cocina más sofisticada de lo habitual, con hamburguesería gourmet y asiáticos, además de un beach club.

Interior del centro comercial.
Interior del centro comercial.

Respecto a las tiendas, alrededor de un tercio del espacio, estarán dedicadas a moda muy urbana, a semejanza de la calle Fuencarral de Madrid. La empresa ya cuenta con un 70% de espacios comprometidos. Lo que no habrá serán las grandes cadenas de mass market.

Incluso las empresas de telefonía trabajan en nuevos modelos de tiendas enfocados a este consumidor más tecnológico. La inmobiliaria también asegura que pondrá especial énfasis en los nuevos modelos de venta, con más integración entre el mundo online y offline.

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La nueva Testa prepara su salida a Bolsa en el segundo trimestre de 2018 | Compañías

La junta de accionistas de Testa Residencial aprobó este jueves finalmente la ampliación de capital no dineraria para su integración con el negocio de viviendas de alquiler de Acciona, en una operación valorada en 341 millones de euros.

Nace así un gigante inmobiliario de primer nivel.Testa Residencial, la socimi de pisos en alquiler participada por Santander, BBVA y Acciona, sopesa salir a Bolsa en el segundo trimestre de 2018, entre los meses de abril y mayo, según informaron ayer fuentes del mercado, confirmando así lo avanzado por CincoDías en mayo. La compañía debutará así en el parqué tras convertirse en la primera compañía de pisos en renta del país.

Según la operación que ayer dio visto bueno la junta, el grupo que preside José Manuel Entrecanales entrará en el capital de Testa con una participación de 21%, que le convierte en segundo máximo accionista de la socimi por detrás del Santander (36%), a cambio de aportar a la compañía un millar de viviendas.

La asamblea aprobó, además, la entrada de Acciona en el consejo de la socimi, donde estará representada por Isabel Antúnez, directora general de área de Desarrollo y Promoción Inmobiliaria del grupo de construcción y energías renovables.

Los socios de Testa también dieron ‘luz verde’ al nombramiento de Javier Alarcó Canoso como consejero independiente, según informaron en fuentes de la empresa a Ep.

La operación se enmarca en la estrategia de crecimiento que Testa se fijó tras su constitución en octubre de 2016, fruto de la fusión de Merlín y Metrovacesa. Esta ‘hoja de ruta’ tiene como fin último la salida a Bolsa de la firma, tal como establece su condición de socimi.

En virtud del régimen legal de las socimi, la firma cuenta con plazo hasta el 30 de septiembre de 2018 para salir al mercado, con lo que la compañía prevé comenzar a trabajar ya a comienzos del nuevo año en su estreno en Bolsa, con la previsión de tenga lugar en el segundo trimestre del ejercicio.

En cuanto a la estrategia de crecimiento, la integración del negocio de alquiler de Acciona constituye la segunda gran operación realizada por Testa en apenas su primer año de existencia. La primera tuvo lugar a comienzos de este ejercicio, cuando sus bancos accionistas le traspasaron un paquete de 3.300 viviendas.

Ahora, una vez que culmine la operación con Acciona, Testa Residencial pasa a contar con un parque de 9.041 viviendas para alquilar a particulares, repartidas en 118 edificios y valorada en unos 1.816 millones de euros.

La compañía generará ingresos de unos 70 millones de euros al año por el arrendamiento de esta cartera de pisos, más de la mitad de los cuales (el 51%) están ubicados en la Comunidad de Madrid. La operación dará así lugar a un nuevo ‘gigante’ inmobiliario, inédito en España, dado que supondrá constituir la primera compañía de pisos en renta en el país.

Heredera de Metrovacesa

En torno a Merlin. Testa Residencial se constituyó el pasado año como socimi y es resultado de varias operaciones corporativas. Cuando Merlin, cotizada actualmente en el Ibex 35, compró Testa a Sacyr en 2015 heredó un negocio de viviendas proveniente a su vez de la extinta Vallehermoso, una actividad no estratégica para la socimi encabezada por Ismael Clemente.

Al año siguiente, la empresa encontró la solución en una doble operación: integraba los activos comerciales de Metrovacesa en Merlin y constituía a la vez la nueva compañía Testa Residencial, uniendo sus casas a las de Metrovacesa. Acciona ha encontrado así en su alianza con Merlin una salida para sus viviendas en alquiler, un negocio que en el pasado consideró sacar a Bolsa o convertirlo en una socimi propia.

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La socimi como vehículo inversor y como escudo fiscal | Compañías

La figura societaria de socimi (sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria) se importó del mercado británico, que a su vez la había cooptado del norteamericano en los años sesenta, replicando una figura conocida como Reit (Real Estate Investment Trust). Son corporaciones que agrupan intereses de inversión de varios partícipes, que tienen muy pocas exigencias de capital y de activos, pero que gozan de jugosos privilegios fiscales, tanto en Sociedades como en Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados. En concreto están exentas de pagar impuesto sobre beneficios y tienen una bonificación de hasta el 95% en los citados impuestos autonómicos. A cambio tienen la obligatoriedad de cotizar en mercados regulados y repartir obligatoriamente dividendos, que pueden llegar al 80% de los rendimientos si provienen del alquiler o al 50% si se trata de plusvalías por la venta de activos inmobiliarios.

En los años inmediatamente posteriores a la gran recesión han funcionado como vehículos de inversión para agrupar activos muy infravalorados, y algunos lo han hecho con gran éxito, con grandes volúmenes de negocio, elevados valores patrimoniales y cotizando incluso en los índices más selectos, como es el caso de Merlín, Colonial, Lar o Hispania. Pero en los últimos meses se han convertido en un instrumento de optimización tributaria incluso para particulares con negocios inmobiliarios no necesariamente millonarios. Basta un inmueble y un capital de cinco millones de euros para constituir una socimi, ponerla a cotizar y distribuir dividendos entre un accionariado que muchas veces está formado por el promotor del proyecto con el 99% de los títulos y un 1% de minoritarios.

La plataforma elegida para la cotización es habitualmente el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con limitadas exigencias regulatorias, y donde ya hay 40 socimis cotizando, muchas de ellas con volúmenes de negociación ridículos o inexistentes. Bien está que proyectos de inversión de sociedades industriales o de servicios capturen capital en el MAB, pero parece abusivo que se utilice como un mero trámite para esquivar el pago de impuestos por parte de patrimonios inmobiliarios.

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Productos inmobiliarios para todos los bolsillos en busca de rentabilidad | Mi dinero

“Sin duda es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario español”, sentencia el director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez. Y como él todos los principales servicios de estudios especializados en el sector. Los indicadores así lo avalan con precios, ventas y promociones al alza y los inversores, tanto nacionales como internacionales, llevan tiempo apostando por ello.

Aunque es difícil medir la finalidad de cada compra de vivienda, lo cierto es que parece existir el consenso de que en la actualidad una de cada cinco adquisiciones se realiza como inversión. Ante un mercado en plena ebullición y con tanta oferta disponible, ¿dónde se encuentran las mejores oportunidades? ¿Tienen acceso a ellas todos los inversores o hay que partir de un presupuesto mínimo?

Los analistas consultados coinciden: hoy hay producto para toda clase de bolsillos, que lo único que han de priorizar es la búsqueda de la mejor ubicación. Y otro consejo de partida: “ante una decisión de inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta que implica importantes costes de acceso, como son los impuestos, las tasas y otros gastos; por lo que debe plantearse como una operación a medio-largo plazo para que los costes queden amortizados”, advierte Álvarez.

En este sentido, y a diferencia de otras inversiones como la renta variable, la adquisición de cualquier activo inmobiliario, ya sea una vivienda, un edificio de oficinas o un local comercial, es mucho menos líquida. Es decir, que llegado el momento de su venta, ésta puede llevar un tiempo, por lo que los expertos recuerdan que no debe comprometerse capital que pueda necesitarse de manera inminente. Por esta razón, algunos analistas se resisten a comparar la rentabilidad que ofrece el ladrillo con la de otros productos financieros, ya que defienden que no tienen correlación.

Al identificar las mejores oportunidades es crucial hacer una salvedad. Y es que siempre va a depender del perfil del inversor. A priori, los productos que ofrecen mayores rentabilidades son los activos del sector terciario, esto es retail o pequeños locales comerciales, oficinas y naves logísticas, cuya actividad está registrando un fuerte aumento en los últimos años por los cambios de hábitos de consumo.

Potencial al alza

Se trata de activos con rentabilidades que no suelen bajar del 4,5% anual y en función de la tipología alcanzan el 7%, pero, al mismo tiempo, son más volátiles y se suelen concentrar en ubicaciones muy determinadas como son las grandes urbes. El segmento residencial, por su parte, tiene a su favor mucha menos volatilidad y una oferta mucho más diversificada tanto en ubicación como en precio. Es para todos los expertos, la inversión idónea para los presupuestos más modestos.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, explica que los últimos datos del Banco de España estiman que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda es del 4,3%. Si a esa cantidad se le suma la plusvalía que puede obtenerse cuando se venda la casa, el beneficio total puede alcanzar el 9,5% bruto, dependiendo de lo que se haya apreciado el inmueble.

Para Población se trata de un mercado que se encuentra en un momento inmejorable y con gran potencial de recorrido en los próximos tres o cuatro años, ya que “la demanda de hogares que optan por vivir de alquiler seguirá incrementándose en los próximos años, aumentando la convergencia hacia la media europea, situada ahora en el 33,6% de los hogares, mientras España marca el 22,2%”.

Uno de los factores que explica este renovado gusto por el inmobiliario es que las perspectivas en cuanto a precios son positivas y apuntan a que la tendencia al alza continuará, si bien lo hará a distintas velocidades. Desde JLL calculan que la revalorización de la vivienda nueva desde que tocó mínimos llega ya al 15%, frente a las casas usadas, cuya apreciación ha sido más modesta, del 4,5%. Para este ejercicio, esta consultora estima un encarecimiento medio de los inmuebles en las zonas más demandadas de las grandes ciudades y en los mayores focos turísticos del 5%.

El director de Ventas e Inversión para España, Capital Markets de JLL, Borja Ortega, aconseja fijar el objetivo en inmuebles de muy buena calidad o que puedan ser reformados, ya que advierte que los inquilinos dan prioridad cada vez más a la calidad de los inmuebles. En cuanto a la localización, recomienda Madrid y Barcelona por encima de cualquier otro emplazamiento para vivienda y oficinas, así como Valencia, Málaga o Bilbao para retail.

Fundamental es que el inmueble escogido tenga potencial de recorrido al alza en las rentas a cobrar y llama la atención sobre usos que cobrarán a medio plazo más importancia como son las residencias de estudiantes o los apartamentos con servicios comunes. Víctor Pérez Arias, managing director de ASG Iberia, incide en esta idea.

“Hay que ser muy selectivos porque la recuperación no está siendo simétrica ni para todos los productos, ni en todas las ubicaciones”, asegura. Para los denominados inversores profesionales, fondos o family office, ASG Iberia recomienda hoteles, residencias y sobre todo retail, dado el auge de la peatonalización de los centros de las ciudades para recuperar espacio comercial.

Para el inversor medio la apuesta más segura es la vivienda, ya que su alquiler está funcionando muy bien y ofrece “rentabilidades interesantes, que van a depender mucho de la zona y el tipo de casa”. El pequeño local comercial es otra de las opciones más recomendadas por la fácil gestión que conlleva para el propietario.

Garantizar la demanda

Solvia, en un completo análisis sobre la rentabilidad que ofrece la vivienda por áreas geográficas realizado para CincoDías, concluye que en el sector actual se dan comportamientos tan dispares en los diferentes mercados locales que, “en este momento, estrategias de compra e inversión para apetitos de riesgo muy diferentes encajan perfectamente en los distintos segmentos de activos y zonas”.

El consejo de este servicer es que en cualquier ciudad antes de comprar se determine de forma adecuada la ubicación (calles y tramos concretos), de forma que se garantice la demanda y el interés y se minimice el tiempo de realquiler, que a nivel global asciende a 90 días, aunque puede reducirse a menos de 15 allí donde existe demanda consolidada y activos en buen estado de conservación, a los que debería añadirse una óptima gestión y comercialización del arrendamiento.

Solvia, como BBVA Research, recuerda que el mercado se mueve a distintas velocidades. Una más acelerada en la que destacan Madrid, Barcelona, el levante y los grandes focos turísticos; y después el resto del territorio a un ritmo mucho más sosegado. Para un inversor patrimonialista, existen ciertas zonas en Madrid que permiten rentabilidades brutas superiores al 7%, como son los barrios de Villaverde, Usera, Vicálvaro o Moratalaz.

No obstante, para quienes sean más fieles a las localizaciones prime, Chamartín, Mirasierra, Salamanca y Chamberí siguen siendo los más atractivos, aunque sus rentabilidades no pasen del 4,4%. En Barcelona, donde más se revalorizan los inmuebles es en el Eixample, Gràcia y Sarrià, sin perder de vista la buena marcha de las comarcas del Vallés Oriental y Occidental; y, dentro de Cataluña, las áreas de Platja d’Aro, Altafulla o Llança.

Knight Frank insiste en definir la estrategia de inversión y el coste del capital. Para inversiones seguras, a largo plazo y que brinden ingresos estables, esta consultora recomienda el sector terciario, sobre todo en oficinas y locales comerciales. En estos casos, las ubicaciones ideales son Madrid y Barcelona. Para retail, el abanico se amplía al resto de Cataluña, País Vasco y Valencia, mientras en el caso de que se opte por el segmento residencial lo más aconsejable es Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

En cuanto a las rentabilidades que genera cada producto, oficinas prime ofrecen un 3%, en zonas secundarias se eleva hasta el 6% y en retail oscila del 5% al 7%. En vivienda, un patrimonialista logrará entre un 3,5% y un 4% neto si arriesga y opta por alejarse del centro. Gran variedad de producto para escoger.

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La inversión inmobiliaria en tiempos de restricción del crédito | Mercados

La vivienda en propiedad ha sido siempre el primer depósito de ahorro de los hogares en España. Pero en la vertiginosa espiral de construcción, compras y precios de los primeros años del siglo, se convirtió también en un objetivo puramente inversor, con un elevado componente especulativo, por encima incluso de otro tipos de activos financieros. Al menos una de cada tres adquisiciones de casas tenía una finalidad especulativa en el primer decenio del siglo. Tal fenómeno, facilitado por la abundancia de liquidez y crédito, se convirtió también en un acelerador de precios de los inmuebles hasta el punto de que llegada la crisis, se vieron sometidos a la tozuda ley de mercado: como el resto de activos, suben y bajan, en función de las circunstancias y la demanda. El aserto tradicional de que las casas no pierden valor dejó de funcionar, y solo era considerado para el largo plazo, ese futuro lejano sobre el que el propio Keynes advertía que estaríamos todos muertos.

La pérdida del atractivo inversor de las casas ha moderado las ventas muchos años, y la reanimación actual se produce por la acumulación de ahorro y la llegada de una cohorte de población joven que en la crisis no dispuso de opción de compra. Pero los movimientos de los precios se comportan de forma moderada, entre otras cuestiones por la limitación del crédito, tanto por los niveles de exigencia de solvencia que los bancos reclaman a los clientes como por los niveles de provisión de este tipo de inversiones por parte de la banca. Ahora la rentabilidad de la vivienda no supera el 4%, y solo un poco más elevada para los alquileres, que han experimentado una especie de boom de demanda de la población juvenil y por la nueva tendencia del mercado de los alquileres ocasionales en zonas turísticas.

Pero el polo de atracción de inversión más dinámico es la multitud de socimis cotizadas, que de la mano de dinero externo han aprovechado los precios baratos de los activos para construir carteras voluminosas y concentrar su actividad en alquiler, locales comerciales, hoteles o gasolineras. Es la opción más líquida, pero debe analizarse bien qué se compra, y ser consciente de que si su fuente de ingresos es el alquiler, el retorno será limitado.

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Testa ampliará capital por 341 millones para fusionar las viviendas de Acciona | Compañías

La socimi Testa Residencial ampliará capital por importe de 341,19 millones de euros para materializar la fusión de la cartera de pisos en renta de Acciona, una operación acordada el pasado mes de julio, que supondrá conformar la primera compañía de viviendas en alquiler del país.

La ampliación se aprobará en la junta extraordinaria de accionistas que la socimi ha convocado para el próximo 14 de septiembre y tendrá carácter no dinerario.

En concreto, Acciona canjeará su cartera de 1.058 viviendas en renta por acciones de Testa equivalentes al 21% de su capital. De esta forma, se convertirá en tercer máximo accionista de la socimi por detrás del Santander, con un 38,8%, y de BBVA (26,9%). También está en su capital Merlín, con el 12,7% restante.

En el orden del día de la asamblea de Testa figura asimismo el nombramiento de nuevos consejeros para dar entrada en su máximo órgano gestión a representantes del grupo que preside José Manuel Entrecanales.

La operación dará lugar a un nuevo ‘gigante’ inmobiliario, inédito hasta ahora en España, dado que supondrá constituir la primera compañía de pisos en renta en España, coincidiendo con el crecimiento que el mercado de alquiler residencial registra en el país.

Una vez se cierre esta fusión, Testa Residencial contará con una cartera de 9.041 viviendas repartidas en 118 edificios. Más de la mitad de ellas (el 51%) están ubicadas en la Comunidad de Madrid.

La nueva Testa tendrá capacidad para generar ingresos de 70 millones de euros al año por el arrendamiento de esta cartera de activos, valorada en unos 1.816 millones de euros.

La operación da un nuevo impulso a la estrategia de crecimiento de esta socimi, a menos de un año de su constitución en octubre de 2016.

Segunda gran operación de crecimiento

Testa Residencial es fruto de la fusión de Merlín con la rama de patrimonio de Metrovacesa el pasado año, en el marco de la cual se acordó segregar la cartera de viviendas en una firma específica en régimen de socimi.

La fusión que ahora aborda con el parque de viviendas de Acciona constituye la segunda gran operación de crecimiento que acomete la firma en el marco de su política de crecimiento, con la que no descarta salir a Bolsa.

La primera de ellas se cerró a comienzos de este año, cuando sus tres bancos accionistas (Santander, Popular y BBVA) traspasaron a la socimi un paquete de 3.300 viviendas, también a través de una ampliación de capital no dineraria.

No obstante, las dos operaciones han supuesto una dilución de la participación inicial del 46,2% que Merlín tenía en Testa en el momento de su constitución, hasta el 12,7% actual. El traspaso de pisos de los bancos ya la había mermado hasta el 34,2% el porcentaje de la socimi que dirige Ismael Clemente, centrada en oficina y centros comerciales y logísticos, y que no considera estratégico el segmento de la vivienda.

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La socimi de Hispania y Barceló saldrá al MAB valorada en casi 500 millones | Compañías

El comité de coordinación e incorporaciones del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha emitido hoy un informe de evaluación favorable a la incorporación de la socimi Bay Hotels & Leisure, creada por Hispania y Barceló, una vez estudiada toda la documentación presentada.

La cotización de la sociedad, cuyo código de negociación de la será YBAY y cuya contratación se realizará a través del sistema de fijación de precios “fixing”, precisará de la aprobación previa del consejo de administración del MAB.

Renta 4 Corporate es el asesor registrado y GVC Gaesco Beka actúa como proveedor de liquidez, según un comunicado del MAB.

El consejo de administración de Bay Hotels ha fijado un valor de referencia para cada una de sus acciones de 5,29 euros, lo que supone valorar la compañía en 494 millones de euros.

En la actualidad, la compañía, participada en el 76 % por Hispania y en el 24 % por Barceló, cuenta con 22 activos -19 hoteles, dos centros comerciales y una inmobiliaria-, cuyo valor de mercado asciende a 790,3 millones de euros.

Bay Hotels es una sociedad de inversión inmobiliaria dedicada a la adquisición, tenencia, explotación y eventual rotación de activos inmobiliarios hoteleros ya sea directamente o a través de sociedades participadas, que tiene como propósito generar rentabilidad sobre el capital invertido.

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Metrovacesa vuelve para gobernar en el nuevo inmobiliario | Compañías

Metrovacesa ha vuelto. Una empresa centenaria, conocida seguramente por casi todos los españoles. Un clásico del ladrillo que regresa para liderar el empujón de la nueva obra residencial tras la dura crisis del ladrillo que comenzó en 2007. Pero previsiblemente será únicamente la punta de lanza en la construcción y en Bolsa de un grupo de compañías, la mayoría nuevas, dispuestas a protagonizar la reactivación. Pero, ¿quiénes son los protagonistas?

Tras varios años de silencio, parón y saneamiento de la deuda, Metrovacesa presentó la pasada semana su nueva cara, con plan de negocio incluido. La compañía es una de las supervivientes de la crisis del ladrillo, tras la entrada de los bancos acreedores en el capital en 2008. Estas entidades financieras lanzaron una opa de exclusión en 2012 e iniciaron una etapa de reestructuración de la deuda.

El pasado miércoles, la compañía anunció la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas –Santander, BBVA y Popular– han aportado suelo por un importe de 1.108 millones. Esa enorme contribución supone nuevos terrenos para alrededor de 24.000 viviendas, lo que significa que la inmobiliaria ya posee una gigantesca cartera de seis millones de metros cuadrados edificables, o lo que es lo mismo, la capacidad para desarrollar 40.000 casas.

Como consecuencia de la incorporación de estos terrenos, Metrovacesa gestiona ahora activos por 2.600 millones de euros, por lo que con mucha diferencia se convierte en el mayor banco de suelo residencial de España. Ya para este año, la inmobiliaria prevé entregar 700 viviendas. A partir de 2018, el plan de la compañía permitirá iniciar entre 4.000 y 5.000 viviendas anuales.

“La vuelta de esta empresa es una gran noticia. La marca Metrovacesa goza de una larga tradición en España y fuera de España. Es un símbolo de nuestro mercado y su retorno debe interpretarse como el reflejo de la buena salud que goza el mercado”, destaca Alberto Prieto, director del área inmobiliaria de BDO.

“Será sin duda uno de los grandes protagonistas en el sector de la promoción inmobiliaria residencial nacional. Actualmente es ya el promotor con una mayor bolsa de suelo en España, derivada tanto de su cartera histórica como de las recientes aportaciones realizadas por Santander, Popular y BBVA”, opina Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

De igual forma opina Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank: “Volverá a ser una de las promotoras de referencia en el mercado nacional, ya que dispone de una gran cartera de suelo. En el corto plazo, la compañía podría cotizar y se iría produciendo la salida de los dos accionistas de referencia, Santander y BBVA”.

Precisamente una de las claves de la compañía puede ser el peso adicional que gane Metrovacesa, presidida por Ignacio Moreno –un hombre ligado a BBVA y consejero de Telefónica–, si finalmente debuta en el parqué. Tal y como adelantó CincoDías, los bancos accionistas prevén llevar la entidad a Bolsa a inicios de 2018 para convertirse en la mayor cotizada del sector.

“La principal novedad de estas compañías no es solo que salgan a Bolsa, sino que detrás todas tienen accionistas corporativos profesionales y globales. Eso conlleva unos requerimientos hasta ahora no tan fuertes de equipo, salud financiera, transparencia y compliance que se suman a los del propio regulador (CNMV). La entrada de estos fondos supone la rúbrica del interés en España de los mercados de capitales y el hacer cotizadas estas empresas supone un paso más”, apunta Prieto.

Además de la inmobiliaria controlada por Santander, previsiblemente también lanzarán sus respectivas OPV la promotora Aedas Homes (del fondo Castlelake), a finales de este año, y Vía Célere (controlada por Värde Partners), también en el inicio de 2018. Como posibilidad, más remota al menos a corto plazo, se puede dar el caso de Aelca (también participada por Värde Partners).

Para el responsable de CBRE, por su parte, estas salidas al mercado bursátil suponen además “una mayor concentración del sector con empresas muy solventes y menos dependientes de capital procedente de entidades financieras para el desarrollo de las promociones”. Coincide también Zamora: “Es síntoma de recuperación y apuesta por el sector inmobiliario por parte de los inversores y una profesionalización del sector”.

Quien abrió la veda de las nuevas grandes promotoras fue Neinor Homes. Fue la primera en presentarse en sociedad en 2015, tras la compra en 2014, por parte del fondo estadounidense Lone Star, de la vieja promotora de Kutxabank. Puso al frente a Juan Velayos, un exdirectivo de PwC, que ha capitaneado la salida a Bolsa.

El debut bursátil de Neinor fue el primero de una promotora residencial en una década. Habían quedado ya muy atrás los años dorados de Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Astroc, Vallehermoso, Parquesol, Riofisa o Inmocaral.

“El rol que nos corresponde a las mayores empresas es la de consolidación del sector. Seremos un sector más industrial y de compañías más grandes”, señalaba Velayos a este diario hace unas semanas. “Será una consolidación orgánica natural, a base de crecimiento del negocio, pero también con adquisiciones de empresas que puedan tener, por ejemplo, bancos de suelo interesantes”, añadió.

Junto a Metrovacesa, Neinor, Aedas, Aelca, Vía Célere, Kronos Homes (de la francesa Kronos Investment Group) y ASG Iberia, participada por Activum, también tendrán un papel relevante actores supervivientes de la crisis, pero de tamaño menor. Entre ellas, de la crisis permanece Quabit (heredera de Astroc), Amenabar, la cotizada sevillana Insur, Habitat, el grupo vasco Inbisa, Inmoglaciar, Monthisa, Gestilar o Pryconsa.

Un caso similar al de Metrovacesa es el de Realia, controlada actualmente por el magnate mexicano Carlos Slim a través de Inversora Carso y FCC, que el pasado año anunció que volvía a la construcción de viviendas. Siguen también activas las divisiones de Acciona e Iberdrola, además de los servicers de la banca como Solvia, de Sabadell; Altamira, de Santander y Apollo, y Anida, de BBVA.

“No descarto que haya nuevas compras o fusiones de algunas de estas compañías, o que algunas den entrada en su capital a fondos y salgan a Bolsa”, apunta Prieto, de BDO.

Estos expertos señalan que en este nuevo ciclo alcista, las viviendas construidas serán más de 100.000 al año (frente a las 64.000 iniciadas en 2016). “Entre dos y cuatro años se podrían alcanzar y mantener las 225.000 unidades”, afirma Prieto. Entre 120.000 y 140.000 casas para los próximos tres años, según CBRE; o 150.000 residencias con los cálculos de Knight Frank.

Según las diferentes estimaciones, cada una de estas grandes promotoras irá tomando protagonismo y podrán llegar a tener una cuota de mercado de entre el 2% y el 5%. “Es natural que dentro de la tendencia a la mayor concentración del sector se produzcan fusiones o compras entre compañías. Es la evolución lógica de sectores a medida que incrementan su maduración, ganan en competitividad, en procesos de industrialización y en cuotas de mercado”, cree Población, de CBRE. “En cualquier caso, el mercado español siempre se ha caracterizado por su gran atomización y es una característica que se mantendrá incluso a medio plazo. No olvidemos el carácter local de este negocio y el importante rol que juegan las empresas locales o regionales y que seguirán desempeñando”, añade.

Pasado y presente de Metrovacesa

La nueva Metrovacesa ha cerrado la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas han aportado suelo por un importe de 1.108 millones.

Tras la ampliación de capital, Santander diluye levemente su participación del 70% al 61,3%. Por su parte, BBVA gana del 20% al 29,5%. En el caso de Popular, sube una décima, hasta el 9,2%.

Desde 2016, Jorge Pérez de Leza, ex director general para Europa de Grupo Lar, ejerce como consejero delegado de la compañía.

La empresa surge en Madrid en 1918 como Compañía Urbanizadora Metropolitana, para levantar el entonces nuevo barrio de Cuatro Caminos, a donde había llegado el suburbano.

En 2003 absorbe Bami y en 2005 adquiere un 30% de Gecina en Francia. Tras el inicio de la crisis del ladrillo, la banca acreedora entra en el capital en 2008.

Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankia lanzan un opa de exclusión en 2012, por lo que Metrovacesa deja de cotizar después de 50 años en Bolsa.

En junio de 2016, la compañía disgregó su negocio no residencial aportándolo a la socimi Merlin Properties y creando Metrovacesa Suelo y Promoción para el negocio de construcción de viviendas.

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Lar obtiene la licencia para construir su mayor centro comercial | Compañías

Tras casi un año y medio desde el anuncio del proyecto Palmas Altas, la socimi Lar España ya tiene la licencia para comenzar a construir el que es su mayor proyecto de centro comercial y de ocio en España. El Ayuntamiento de Sevilla aprobó ayer el plan para el centro comercial, que cuenta con una inversión prevista de 250 millones de euros.

La inmobiliaria cotizada celebró ayer el visto bueno para iniciar el proyecto del complejo, que supondrá el mayor activo de la compañía en este sector, por encima de los otros dos grandes centros comerciales que tenía hasta la fecha: el Megapark de San Sebastián de los Reyes (Madrid) y el Gran Via de Vigo. Este último fue adquirido por la socimi el pasado año por 145 millones.

Los trabajos para la construcción del nuevo centro comercial arrancarán la próxima semana y se espera que se pueda inaugurar en 2019, un año más tarde de lo previsto cuando se dio a conocer el proyecto.

Palmas Altas es un barrio situado al sur de la capital andaluza y a partir de 2019 contará con el mayor centro comercial de la ciudad. Rivalizará con otros grandes complejos como Los Arcos, Nervión Plaza y Aire Sur. En su comunidad, solo La Cañada, de Marbella, estará por encima en tamaño

La empresa prevé dar trabajo con el proyecto a 4.800 personas. De este total, 1.500 empleos estarán relacionados con la construcción del activo y el resto serán los puestos creados de forma permanente en el complejo.

La socimi ha tenido que llevar a cabo la adquisición de unos terrenos de 123.500 metros cuadrados, donde levantará un complejo de cerca de 100.000 metros cuadrados, lo que le dejaría a las puertas de entrar en el top ten de los centros comerciales en España. La compañía abonó el pasado año 36 millones por los terrenos donde se erigirá el inmueble e informó que invertiría en el proyecto 145 millones. El resto, hasta los 250 millones, correspondería a los operadores que se instalen en el centro.

La empresa remarcó la apuesta que supone por el ocio que este centro comercial y abre la puerta a buscar un socio tras la construcción que se encargue de este apartado. Respecto al área comercial, la socimi todavía no ha avanzado operadores que puedan instalarse en el complejo.

“Estamos convencidos de que Palmas Altas será un referente en la actividad comercial y de ocio en el ámbito nacional e internacional y redundará en el beneficio de la economía y el empleo local”, aseguró José Antonio García, responsable de promoción de centros comerciales de Lar España, a través de un comunicado.

La inmobiliaria ha mostrado una creciente especialización por los centros y superficies comerciales. De los 1.448 millones en activos que tiene la socimi, 1.041 millones corresponden a 17 superficies comerciales en comunidades como Madrid, Castilla-La Mancha, Valencia, Galicia o La Rioja. Actualmente solo tiene en desarrollo otras tres promociones, además de Palmas Actas. Se trata de otro activo comercial en Sagunto, Vidanova Parc, el edificio residencial Lagasca99, en Madrid, y un centro logístico en Cheste (Valencia).

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