Una ofensiva para aligerar la carga de ladrillo que aún soporta la banca | Compañías

Casi una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el ladrillo sigue siendo un pesado lastre para la banca española. Los datos apuntan a que el año pasado el sector financiero perdió más de 6.000 millones de euros relacionados con este ámbito. Además, carga todavía con unos 190.000 millones en activos improductivos, de los que unos 80.000 se corresponden con activos adjudicados tras el estallido de la burbuja mientras el resto son créditos problemáticos.

En ese contexto se encuadra la ofensiva de la banca, lenta inicialmente pero que ha ido ganando en velocidad, para reducir su exposición al ladrillo y cumplir con las directrices del Banco Central Europeo y del Banco de España. Un total de cinco entidades –Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Liberbank– más Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) están preparando carteras con el fin de deshacerse de activos inmobiliarios por valor de 6.000 millones de euros. La mayor parte de las carteras están integradas por créditos dudosos o NPL (non performing loans), pero en algunos casos se suman activos inmobiliarios que provienen mayoritariamente de adjudicados. El valor de los activos oscila desde los 400 millones de la cartera de BBVA o Santander hasta los 1.000 de la que ultima Sareb.

La urgencia que experimenta la banca para soltar un lastre que consume capital, obliga a realizar provisiones y genera pérdidas se ve aumentada por una coyuntura económica que combina la debilidad general del sistema crediticio y unos tipos de interés excepcionalmente bajos. Ese cóctel de factores ha estrechado considerablemente los márgenes de negocio del sector y ha obligado a optimizar su rentabilidad y a apostar por la digitalización de servicios y procesos. Pese a ello, la mejora de la situación económica en general y la progresiva recuperación del sector inmobiliario en particular mejoran las perspectivas de una banca que tiene ante sí dos grandes asignaturas: digerir el ladrillo que le queda y no olvidar las lecciones del pasado.

 

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De la piscina al wifi en el residencial | Mi dinero

El renacido sector inmobiliario quiere apostar por la tecnología. Lo hace, cada vez más, en ámbitos como la construcción y el proyecto de nuevas obras, pero también en la tasación y en los servicios que se ofrecen en los edificios residenciales una vez acabados. Además, el ladrillo ya se acerca a las bondades del big data mediante la tasación en línea de viviendas.

Desde hace unos años surgen en internet plataformas que ayudan a los usuarios a conocer el precio de una vivienda en función de los metros cuadrados y de la situación. “Este tipo de tasaciones se dan gracias a los datos que recopilan los bancos que otorgan precio según sus bases de datos”, cuenta Alberto Moya, presidente de la Asociación Nacional de Tasadores, Peritos y Mediadores. “Se trata de mera información, nunca vinculante ni admitida para la concesión de una hipoteca”, añade el experto.

“Sin mirar el estado de conservación, este tipo de informes online no son válidos”, confirma Moya. Desde la Asociación de Tasadores reconocen que, “al contrario de lo que puede parecer, estas webs nos benefician, pues generan mucha más incertidumbre y hacen más necesaria la figura de un tasador especializado”, relatan.

Alicia Hinojosa, directora de suelo y desarrollo inmobiliario de Haya Real Estate, confirma que, para el sector, “lo importante en materia de nuevas tecnologías está por venir, que deberá ir de la mano de las necesidades que vamos a crear y de las que haremos negocio”.

En el ámbito comercial, las inmobiliarias se han puesto en marcha para crear soluciones con las que captar clientes. “Permiten conocer qué necesitan y dónde quieren la casa, dar respuesta a sus búsquedas, ofreciendo un servicio personalizado”, apunta Jon Artolozaga, director de GroupM.

¿Qué opina de elegir los acabados de su nuevo piso mediante una app en el móvil? Color de las paredes, tipo de suelo, muebles de cocina, puntos de luz… Todo es posible configurarlo (y visualizarlo) con la aplicación creada por la constructora Vía Célere. “Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida y queremos implicar al comprador y que construya con nosotros”, explica Cristina Ontoso, directora comercial de la inmobiliaria.

Algunas constructoras ya ponen el punto tecnológico a sus edificios y, entre los extras de una vivienda, como la piscina o la pista de pádel, ahora se incluyen taquillas electrónicas para la recepción de paquetería o el wifi en las zonas comunes.

Citibox, empresa nacida del Campus Google, ofrece la recepción automática de paquetes a 37.000 viviendas en toda España. “Se trata, hoy en día, de una necesidad el contar con este tipo de buzones que, mediante una aplicación móvil, permiten al vecino recoger sus paquetes 24 horas al día”, destaca Carlos Carrasco, director de marketing de la compañía.

El auge del ecommerce convierte estos servicios en fundamentales, “principalmente, en grandes residenciales nuevos, donde pueden llegar centenares de paquetes al día”, concluye.

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Isolux tienta al sector inmobiliario con millones de metros cuadrados en México | Compañías

La grave crisis de Isolux, y la consiguiente valoración de activos para su venta, ha aflorado un importante proyecto inmobiliario en el Estado mexicano de Baja California Sur del que la empresa apenas ha hecho referencia pública en los últimos años.

Bajo el nombre Azul de Cortez se encuentran algo más de ocho millones de metros cuadrados de suelo virgen con posibilidades de albergar desde hoteles, un campo de golf y zonas residenciales, hasta centros comerciales, de ocio y negocios. Todo un desarrollo para el que Isolux carecía de músculo financiero, pero que no ha dejado de ofrecer en el mercado norteamericano, según fuentes conocedoras del proyecto, en busca de inversores. Se da la circunstancia de que otro constructor español, Juan Miguel Villar Mir, cuenta con miles de metros cuadrados en el lado opuesto del país, en el área turística de la Rivera Maya.

En el caso de Isolux, Azul de Cortez es uno de los activos que en el preconcurso fue visto por la firma asesora Alvarez & Marsal como atractivo para la venta ante la agobiante falta de liquidez. Años atrás, en 2014, se supo de este suelo por la investigación de la Audiencia Nacional a Jordi Pujol Ferrusola, hijo del ex presidente catalán Jordi Pujol, quien vendió en 2008 con fuertes plusvalía su participación ligeramente superior al 20% a la firma que entonces presidía Luis Delso. El secreto de la revalorización en solo dos años en manos de Pujol, con un paquete que pasó de poco más de 1 millón a 16 millones, fue la recalificación de los terrenos de rústicos a urbanizables, según defendió el año pasado Delso ante la justicia.

Un 20% de Azul de Cortez fue adquirido en 2008 por Isolux a Jordi Pujol Ferrusola, en una transacción investigada por la Audiencia Nacional

Trío de asesores

La tarea de Álvarez &Marsal, especializada en reestructuraciones, ha consistido desde abril en la elaboración de un plan de continuidad del negocio, mientras Alantra y Rothschild se lanzaban a por inversores. El principal reclamo en el caso de Azul de Cortez es su situación a 12 minutos de la capital del Estado, La Paz, y a un vuelo de dos horas de Los Ángeles. “En contraste con el americanizado Cabo San Lucas, La Paz es apreciado por su autenticidad genuina y es reconocido como uno de los lugares más seguros de todo México”, dice Isolux en la página web de Azul de Cortez. La española había empezado a urbanizar, con una carretera hasta La Paz y 10 kilómetros de línea eléctrica.

El suelo, aseguran las fuentes consultadas, ha despertado interés principalmente entre inmobiliarias españolas, pero el proceso de venta se ha detenido con el cambio del consejo de administración y la llegada del administrador concursal. El precio objetivo rondaba los 90 millones y se considera como uno de los activos con mejor salida de la quebrada Isolux Corsán.

México fue uno de los principales mercados del grupo, que invirtió en autopistas, plantas solares y suelo en el país norteamericano. La otra apuesta de Isolux estaba en Brasil, donde se encuentra la gran baza para captar liquidez: 3.950 kilómetros de líneas de alta tensión valoradas en unos 170 millones una vez descontada la deuda de 900 millones. La empresa en concurso cuenta con seis líneas en servicio y dos en construcción, sumando un total de 3.950 kilómetros, en la mayor parte de los casos con más de 20 años de plazo de explotación. Ferrovial estuvo interesada en los nuevos proyectos y se especula con que Acciona ha tanteado en los últimos meses el paquete completo.

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Una recuperación económica que replica el esquema anterior a la crisis | Compañías

La recuperación económica española se refleja en el ritmo creciente de creación de nuevas sociedades y puestos de trabajo, con ligeros retrocesos puntuales que se explican muchas veces por factores estacionales. Las estadísticas sobre el segundo trimestre del año siguen colocando a Madrid, Cataluña y Andalucía al frente de la clasificación de las zonas con mayor índice de creación de empresas. Como también señalan a la construcción y la hostelería como los sectores líderes a la hora de constituir esos nuevos negocios. Los hoteles y alojamientos turísticos crecieron casi un 13% respecto al segundo trimestre del año pasado y la recuperación en restauración y establecimientos de comida y bebida generó un notable número de nuevas sociedades. También la construcción está registrando un aumento de actividad, aunque bastante más moderado. Una ligera recuperación en los meses de abril, mayo y junio que ha generado un repunte de sociedades relacionadas con la compraventa o el alquiler, pero también con la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria.

Los datos apuntan así a que la recuperación económica en España está replicando el modelo de crecimiento previo al estallido de la crisis, con un sector inmobiliario que comienza a recuperar fuerzas y un mercado turístico en plena expansión que no cesa de batir récords históricos. Que ambos mercados generen un elevado número de nuevas empresas constituye sin duda una buena noticia, pero también revela que la economía española no ha comenzado todavía a avanzar hacia un nuevo modelo productivo de cuya necesidad lleva años hablándose, pero que no termina de cuajar. Hacer ese ejercicio requeriría diseñar una sólida política de estímulo empresarial dirigida a impulsar el desarrollo de la industria, las nuevas tecnologías y la investigación y desarrollo. Como toda reconstrucción tras una debacle, España tiene ante sí la oportunidad de repensar su modelo productivo y de aprender lecciones de los errores cometidos en el pasado. El objetivo es avanzar hacia una economía capaz de afrontar con más herramientas los vaivenes de los ciclos económicos.

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El ciclo inmobiliario que viene… es diferente | Mi dinero

La crisis de 1992-93 deparó un ajuste bastante comedido por duración y cuantía de la riqueza inmobiliaria de los hogares que, simplemente, vino a poner un pequeño paréntesis a un largo periodo de bonanza en este ámbito. En el subconsciente colectivo, se identificaba la inversión inmobiliaria con los conceptos de alta rentabilidad y seguridad hasta que esta situación se quebró a finales de 2007 y comienzos de 2008, derivando en un doloroso ajuste de todo aquello relacionado con lo inmobiliario y en el que también hubo sobrerreacción.

Los precios de la vivienda usada llegaron a caer un 43,7% desde máximos, cifra que se reducía al -36,2% en el primer trimestre de 2017, según los valores escriturados ante notario. Un severo ajuste que ha facilitado la obtención de fuertes tasas de crecimiento de la actividad inmobiliaria cuando la recuperación se ha consolidado. Las personas que conservaron su empleo durante la crisis, afrontan una mejor situación de partida para acceder a la vivienda, sobre todo desde el punto de vista de los precios, y la demanda embalsada lleva tiempo fluyendo.

En España, el esfuerzo para acceder a una vivienda no equivale a la renta bruta de 9 años que llegó a representar en 2007, situándose en 6,4 años en 2014 y rondando los 7 en la actualidad. Asimismo, el porcentaje de la renta anual disponible dedicada para la compra de una vivienda ha descendido hasta un razonable 33,8%. Luego, bajo estos parámetros y una vez superado el miedo a perder el trabajo que dominó durante años, la demanda de vivienda destinada a uso habitual ha resurgido con fuerza y ha supuesto un sólido puntal en la recuperación del mercado inmobiliario.

En base a datos acumulados de cuatro trimestres, las transacciones de vivienda ante notario avanzaban a un ritmo del 13,6% interanual en el primer trimestre de 2017 y suman casi 3 años consecutivos de incrementos, lo cual ha permitido su aumento en un 58,7% respecto a los mínimos de 300.568 transacciones registrados en 2013. Dicha cifra suponía un suelo, después de los máximos de 955.186 operaciones en plena burbuja, allanando el camino para los fuertes crecimientos en la actualidad. Ahora bien, la cuestión radica en si este dinámico crecimiento de la demanda es sostenible y para ello debe realizarse una primera distinción entre los compradores de vivienda habitual y los inversores.

Desde la perspectiva de los compradores de vivienda habitual, la gran clave está en las dinámicas de población y los datos juegan en contra de los ciclos del pasado. El crecimiento vegetativo de España (la diferencia entre nacimientos y defunciones de residentes) fue negativo en 2.753 personas en 2015, contrastando con el aumento en 134.305 personas en 2008. Como podemos apreciar, las tendencias poblacionales ponen importantes límites al futuro del mercado inmobiliario español, incluso, teniendo en cuenta el papel positivo de la llegada de población inmigrante.

El 1 de enero del año 2000, España contaba con una población de 40.470.182 personas y, a comienzos de 2008, alcanzaba 45.668.938 millones. Un comportamiento al alza que tenía su punto culmen en 2012, cuando nuestro país alcanzó un máximo histórico de 46.818.216 habitantes. Sin embargo, desde entonces, la población ha descendido en un 0,61% y esto repercute negativamente en una variable clave para la demanda residencial: la creación de hogares.

Entre el año 2001 y 2008, el parque de viviendas aumentó en 3.535.956 unidades y el número de hogares lo hizo en casi 3 millones. Unas cifras que se alejan de las proyecciones del INE que, de mantenerse las actuales tendencias, apuntan a la creación de 902.663 hogares entre 2016 y 2031 cuyo origen estará más ligado a los cambios en el estilo de vida que al aumento de la población. Luego, se estima un incremento de los hogares cercano a los 60.000 al año y, actualmente, ya se inician casi 68.000 viviendas (datos de marzo acumulado 12 meses). Todo ello sin haber depurado completamente los excesos del pasado ya que, de acuerdo con el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas sin vender se situaba en 513.848 al finalizar 2015, cifra que en 2016 habría descendido pero hasta situarse algo por debajo del medio millón.

La importante demanda embalsada que ha salido y está saliendo al mercado, junto al sentido de urgencia para cerrar las operaciones ante la evolución creciente de los precios, está ayudando a “calentar” el mercado inmobiliario y esto hace que debamos tener muy presentes las cifras expuestas. A pesar de la reciente mejora, la demanda futura distará de la observada en los años del “boom” y esto implica que la recuperación del mercado inmobiliario será desigual, conviviendo zonas con fuertes alzas de precios con otras donde el escenario será bien distinto.

En la anterior situación tendrán mucho que ver las operaciones con un claro espíritu inversor, reforzadas por la aparición de nuevos fenómenos como las viviendas de alquiler turístico o la llegada de demanda internacional en busca de “producto de calidad”. Esta casuística ya es muy visible en el centro de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y marca de forma decisiva los precios en las mismas. Por ejemplo, de acuerdo con datos de las sociedades de tasación, el precio de la vivienda en el conjunto de España aumentaba a razón del 2,6% interanual el pasado trimestre, cuando en Madrid capital repuntaba un 10,8% y en Barcelona lo hacía en un +21,7% (+40,3% vs. mínimos de 2013). Además, debe tenerse en cuenta que el dato del agregado nacional está sesgado al alza por el efecto de las grandes ciudades y que, sin el mismo, la brecha expuesta sería todavía mayor.

La inversión foránea continuará reforzando las alzas de precios en algunas zonas de alto valor y dará lugar a “oasis inmobiliarios” que perdurarán. Así, representará un grave error la extrapolación de lo observado en áreas concretas al conjunto y deberá tomarse consciencia de la nueva fragmentación del mercado inmobiliario, llegando a existir diferencias reseñables dentro de las grandes ciudades. No obstante, las distorsiones generadas por el dinamismo de algunas zonas, acabarán por provocar que muchos ahorradores vuelvan a considerar la inversión inmobiliaria como una opción.

La rentabilidad de los depósitos roza el 0% cuando el Banco de España estima en 4,29% la rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler y la sitúa en 9,54%, una vez contabilizada su revalorización. Unas cifras potencialmente atractivas, aunque condicionadas por dos importantes cuestiones: el costoso mantenimiento de una vivienda y su falta de liquidez en momentos de tensión. La inversión inmobiliaria está en el centro de atención pero, a diferencia del “boom” del pasado, habrá que ser muy selectivos ya que la tendencia de la población no acompañará en el largo plazo y el empuje adicional de la inversión extranjera se dejará sentir sólo en zonas concretas. En este nuevo ciclo, la selección en lo inmobiliario será tan importante como en los mercados financieros.

Francisco Vidal es jefe del Departamento de Análisis de Intermoney

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Metrovacesa crea una cartera de suelo para 40.000 viviendas | Compañías

La nueva Metrovacesa ha cerrado la ampliación de capital no dineraria, en suelos, realizada por sus bancos accionistas. El importe global finalmente ha sido de 1.108 millones. Ese valor supone nuevo suelo para 24.000 viviendas, avanzó este miércoles la compañía, lo que ha dado una cartera total de la compañía de seis millones de metros cuadrados para 60.000 casas.

Tras la ampliación de capital, Santander diluye su participación del 70% al 61%. Por su parte, BBVA gana del 20% al 29,5%. En el caso de Popular sube una décima hasta 9,2%.

Como consecuencia de la incorporación de este nuevo suelo, Metrovacesa gestiona ahora activos por 2.600 millones de euros. Ya para este año, la inmobiliaria prevé entregar este año 700 viviendas. A partir de 2018, el plan de la compañía permitirá iniciar entre 4.000 y 5.000 viviendas anuales.

El 66% de suelo de la compañía es ya finalista, es decir, sin necesidad de gestionar planes urbanísticos.

Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, aseguró que la compañía se quiere convertir “en líder de la promoción residencial en España”.

Metrovacesa actualmente se encuentra en un proceso de planeamiento de salida a Bolsa, como adelantó Cinco Días, aunque Pérez de Leza reconoció “que acudir al mercado de capitales es una de las salidas”.

Como diferencia con otras nuevas inmobiliarias, Leza aseguró que el gran banco de suelo les da una enorme ventaja, además de “una capilaridad geográfica única”, más allá de Madrid, Barcelona y Málaga, donde más se han centrado el resto de constructoras.

La compañía, después de unos años de saneamiento financiero y parón de actividad, ha cambiado la imagen en esta nueva etapa y abandona el nombre de Metrovacesa Suelo y Promoción, surgida en 2016, para volver a Metrovacesa S. A.

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Dubái es el eslabón más débil contra Qatar | Mercados

Dubái parece un eslabón débil en la coalición que boicotea a Qatar. Los sectores inmobiliario y exportador dubaitíes están particularmente expuestos.

Las transacciones comerciales y financieras con su vecino se han detenido y los vuelos directos están en tierra desde que, en junio, Arabia Saudí comenzó su campaña para aislar la economía de Qatar. Este ha rechazado las acusaciones de financiar el terrorismo, y se ha negado a cumplir con las 13 demandas hechas por Arabia Saudí y sus aliados. Puede que haya nuevas sanciones de forma inminente. La economía de Dubai ya está en arenas movedizas. Aunque el emirato –el segundo más grande de los siete tras Abu Dabi, rico en petróleo– ha registrado estrechos superávits presupuestarios en los últimos cinco años, eso está llegando a su fin. Moody’s prevé que Dubái registre un déficit del 2,2% este año.

Podría ser una subestimación, si los ingresos del Gobierno se ven afectados por la crisis catarí. El principal puerto de Dubái y de la región, Jebel Ali, ha perdido negocios frente a rivales de Omán porque tiene prohibido transportar mercancías a Qatar. Las empresas internacionales que utilizan Dubái como centro regional no pueden conseguir que sus trabajadores entren en Doha. El sector inmobiliario también es vulnerable. Los cataríes compraron propiedades en el emirato por valor de más de 500 millones de dólares (440 millones de euros) el año pasado.

El mejor medio de represalia de Qatar contra sus detractores es cerrar el oleoducto submarino que suministra gas natural a Dubái. Tal medida causaría apagones, u obligaría a la principal empresa de Dubái a importar suministros más caros de fuera de la región.

Nada de esto es un golpe importante. Dubái siempre puede recurrir a Abu Dabi, o Arabia Saudí, para obtener ayuda financiera, aunque con los precios del petróleo obstinadamente por debajo de los 50 dólares el barril, puede que les cueste un poco ayudar. Aun así, dado que ha prosperado manteniendo una política en general neutral, y sus puertas abiertas mientras los vecinos las tenían cerradas, Dubái es el primero en compartir el dolor de Qatar.

Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de Cinco Días.

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Housfy logra 700.000 euros en su primera ronda de financiación | Compañías

La plataforma digital de compraventa de pisos entre particulares Housfy ha conseguido 700.000 euros de inversión en su primera ronda de financiación. En un comunicado, la empresa explica que Javier Rubió, quien fue fundador y presidente de Nauta e inversor en empresas reconocidas como Social Point y BeMate, lidera la ronda. Lle han acompañado en la operación Oriol Tomàs (de la familia Carulla), Dídac Lee y Carlos Blanco, uno de los fundadores de la startup (a través de Nuclio Venture Builder).

En la ronda de financiación también ha participado el Grupo Godó en forma de media for equity y los otros dos fundadores de la startup, Albert Bosch y Miquel A. Mora. Bosch explica que destinarán los fondos obtenidos fundamentalmente a marketing y comunicación y tecnología. “Estamos muy contentos de que importantes inversores confíen en nosotros y se hayan implicado en el proyecto, en un mercado tan competido como lo es el proptech [agrupa a las startups que aportan valor al mundo inmobiliario gracias a su componente tecnológico]”.

Housfy entró en funcionamiento hace seis meses y, desde entonces, ha captado 200 pisos y ha vendido 20. La joven compañía, que se posiciona como una alternativa a las tradicionales agencias inmobiliarias, promete vender una vivienda en 90 días, pero asegura que lo está consiguiendo hacer en tan solo 28. Según la firma, que este año prevé llegar a otros países, los propietarios se han ahorrado de media 12.000 euros en comisiones. Housfy no tiene comisiones de intermediación, solo cobra un fee fijo a éxito.

Desde la compañía defiende que Housfy irrumpió en el mercado justo en el momento en el que el sector inmobiliario estaba despertando, pues solo en 2016 se vendieron 450.000 viviendas. “Pretendemos digitalizar un negocio que hasta ahora controlaban las agencias inmobiliarias con comisiones muy altas, tal y como hicieron startups como eDreams o Amazon hace años en sus respectivos sectores”.

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