La banca encara otro frente judicial por las compras de vivienda sobre plano | Mi dinero

El apoyo financiero al boom inmobiliario sigue pasando factura a la banca. El sector afronta en los últimos tiempos un nuevo frente judicial, que se suma los múltiples que tiene abiertos en materia hipotecaria, por las compras de vivienda sobre plano que nunca llegaron a ser entregadas.

Aunque los afectados adelantaron parte del dinero a las promotoras inmobiliarias que los construían, muchas de estas empresas han quebrado y los jueces vienen cargando la factura de compensar a los compradores a los bancos y cajas con las que trabajaron.

La mayoría de estos casos se originaron en los años previos al estallido de la crisis en 2008. Miles de particulares avanzaron depósitos para reservar viviendas proyectadas cuya construcción nunca culminó –o no fue iniciada siquiera– al desaparecer las promotoras responsables de la obra en la vorágine que causó el estallido de la burbuja del ladrillo. Las reclamaciones se han multiplicado en los últimos meses, sin embargo, después de que el Tribunal Supremo dictaminara en diciembre de 2015 que la banca es responsable de resarcir a los afectados.

Este fallo, que los magistrados advirtieron que sienta jurisprudencia para el resto de casos similares, argumenta que la legislación vigente durante los años del boom (la ley 57/1968, con efectos hasta el 31 de diciembre de 2015, cuando fue derogada) obligaba a las entidades financieras a proteger el dinero aportado por los compradores sobre plano que las promotoras depositaban en cuentas bancarias.

En concreto, explican desde el bufete Salmerón, la banca debía exigir a las constructoras la constitución de un aval o un seguro sobre el montante destinado a la promoción, y garantizar la expedición de certificados individuales identificando a cada comprador y detallando su aportación monetaria.

Además, el banco debía asegurarse de que la promotora abriera una cuenta especial para los depósitos de los compradores, distinta a otras con las que operara la compañía. “Muchas promotoras no cumplieron esas exigencias. Y la falta de diligencia de las entidades, por no pedirlo, es lo que las hace responsables”, dicen en el bufete Salmerón.

“La sentencia el Supremo es un avance brutal porque en los casos en que el promotor está en concurso abre la vía para poder reclamar frente a la entidad bancaria, que sí es solvente”, explica el abogado Fernando Sanahuja, que advierte que es clave que el pago que avanzaron los afectados se hiciera en una cuenta corriente, o que se pueda demostrar que la promotora ingresó en un banco el dinero adelantado en efectivo. Aunque no siempre se da, detallan desde Sanahuja Miranda Abogados, este tipo de casos es propicio para acciones colectivas que aúnen a los afectados de una misma promoción.

“Más del 90% de los casos presentados están solucionados favorable y definitivamente y los afectados ya han recuperado su dinero”, expone Luis Cuervo, consejero delegado del despacho Spanish Legal Reclaims, que asevera haber ganado ya un centenar de casos y haber recibido a más de un millar de afectados interesados en reclamar.

En su caso, el colectivo se reparte a partes iguales entre españoles y extranjeros, especialmente británicos, alemanes, irlandeses, franceses y holandeses, que buscan recuperar 100.000 euros de media. Desde Spanish Legal Reclaims estiman que en total podría haber más de 600.000 afectados por la compra de viviendas sobre plano que no fueron entregadas.

Los despachos consultados apuntan que el fenómeno atañe desde grandes promotoras, como Martinsa-Fadesa, a pequeñas constructoras, y que se centra especialmente en inmuebles proyectados para la costa andaluza y el Levante, aunque también en grandes ciudades. Entidades como Unicaja, por su presencia en la Costa del Sol, o la alicantina CAM (absorbida luego por Sabadell), son algunas de las más citadas en las sentencias por su peso estratégico en regiones clave, pero el grueso de entidades se ve afectadas en mayor o menor medida.

Sentencia clave

La sentencia que ha dado un giro a las reclamaciones contra la banca por la compra de viviendas sobre plano que nunca fueron entregadas la dictó la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo el 21 de diciembre de 2015. El Alto Tribunal analizaba el caso de una particular que, en junio de 2004, había suscrito un contrato de opción de compra sobre una vivienda con garaje de la futura promoción “La Siesta” en Denida (Alicante) con la promotora Nileg & Berliner Bau Gmbh. La afectada firmó el contrato de compra en octubre de 2006 por el que la promotora se comprometía a entregar el inmueble en 24 meses. Llegó a abonar 38.400 euros, en varios pagos, que fueron ingresados en una cuenta de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM, luego absorbida por Banco Sabadell), entidad que avaló la urbanización. Nunca recibió la vivienda. El Supremo condenó a Sabadell a devolver a la afectada el dinero, más los interese generados desde el primer pago en 2004. En el fallo, que fijaba jurisprudencia, el Tribunal declaró que “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores.

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Cómo afrontar las reclamaciones falsas de los turistas británicos | Compañías

El problema de las reclamaciones falsas de turistas británicos a hoteles españoles ha crecido en los tres últimos años de manera exponencial. Según el turoperador TUI en Gran Bretaña, el número de reclamaciones por enfermedades gastrointestinales en los últimos dos años ha registrado un incremento del 1.400% en el número, lo que triplica el dato facilitado por la Asociación de Agentes de Viajes británicos ABTA, que reconoce un aumento del 400% desde 2013 con picos de hasta el 700%. Una irregularidad que afecta específicamente a los destinos con un número elevado del turismo británico como es el caso de las Islas Baleares.

El gran cambio se produjo en 2016 cuando, tras las sospechas ante un crecimiento desmesurado de las reclamaciones desde un año antes, se desveló el fraude y se identificó todo el entramado que hay detrás: los claim farmers que consiguen la reclamación y el reclamante, el despacho de abogados que la presenta y los médicos o clínicas que se prestan a proveer los informes médicos. Y ante esta red, el turoperador, en parte obligado por la legislación británica exageradamente protectora del consumidor y en parte porque él no pierde nada ya que se la descuenta al hotelero, paga la indemnización sin comprobar la veracidad de la queja.

Las reclamaciones suelen seguir el mismo procedimiento: se trata de una simple carta en base a la directiva europea de viajes combinados del año 1992 que se ha traspuesto en todos los países de la Unión Europea, pero en Reino Unido es donde está dando más problemas. La realidad es que la cultura de la reclamación se asienta cada día más en Reino Unido, un país en el que los abogados especializados en lesiones personales, cuyos honorarios se venden en base al no win, no fee, anuncian sus servicios en televisión, radio, vallas publicitarias, taxis o en internet. Las empresas de gestión de reclamaciones son una pieza clave en este entramado.

Las reclamaciones suelen ser por casos de responsabilidad civil, como una enfermedad gástrica o una simple caída en el hotel. En este sentido, el Ministerio de Justicia británico ha confirmado que, tras la reforma de las reclamaciones por latigazo cervical, el aumento de las cuantías de las reclamaciones de responsabilidad civil (dentro del portal con costes legales fijos) se llevarán adelante en el proyecto de Ley de Prisiones y Tribunales, el cual ha sido sometido al Parlamento británico para su consideración. Hasta la fecha, las reclamaciones presentadas a través de dicho portal tienen unos gastos legales fijos establecidos por una tabla en función de la cuantía, pero por el momento excluyen las reclamaciones por enfermedad. Las próximas reformas de la justicia británica deberán incluir las reclamaciones por enfermedades contraídas en el extranjero dentro del portal para pequeñas reclamaciones con una cuantía mínima de 5.000 libras.

Frente a esta realidad, los hoteles deben abordar localmente las reclamaciones por enfermedad averiguando cualquier posible enfermedad del cliente implicando a los empleados, que deben de estar pendientes de ello. También se puede establecer el protocolo interno de declarar la enfermedad de un cliente a la hora de hacer el check-in o la no-enfermedad en el check-out u ofrecer a los clientes firmar un descargo del hotel en caso de enfermedad.

Otra línea de acción a potenciar por parte de los hoteles pasa por mejorar la comunicación y el manejo de las reclamaciones con los turoperadores con la figura de un gestor de reclamaciones o el desarrollo de un protocolo específico para estas situaciones.

Es importante también tener presente la importancia de pedir más pruebas y peritajes, así como rechazar las reclamaciones que no tengan identificado un claro patógeno relacionado con la comida o agua del hotel y aquellas cuyos informes médicos hayan sido realizados tarde en el tiempo. Finalmente es aconsejable implantar en el o los establecimientos sistemas de control adecuados de higiene en la comida, el agua o la piscina, con el desarrollo de auditorías de higiene y salud y el establecimiento de protocolos y controles periódicos de la comida.

Marc Ripoll es abogado de Hispajuris.

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