La mejora inmobiliaria dispara los permisos para poder vender VPO en Madrid | Mi dinero

La recuperación del mercado inmobiliario se consolida y llega ya a todos los segmentos y tipos de casas; y la vivienda protegida (VPO) no iba a ser una excepción. En las estadísticas que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada mes puede comprobarse cómo absorbe entre el 7% y el 9% de todas las transacciones. Esta cifra en la Comunidad de Madrid es más elevada, ya que las autoridades de esta región constatan cómo se están disparando los permisos para poder vender esta clase de casas, sometidas a un régimen jurídico específico.

Como las viviendas protegidas están destinadas a las familias con menos recursos, siempre han llevado aparejado o bien un precio más bajo sin otra ayuda adicional, o bien además de ese precio moderado, un conjunto de subvenciones directas y la posibilidad de financiarlas con los llamados préstamos subsidiados, aquellos que aplican un tipo de interés más bajo que el del mercado libre.

Por este motivo, y para evitar que sus propietarios puedan especular con unas casas que son posibles gracias a los presupuestos públicos, la ley brinda dos opciones a todos aquellos que quieran vender una VPO.

Devolución de ayudas

La primera contempla que el dueño solicite una autorización por la que podrá vender su casa, pero, eso sí, a un precio máximo que le viene dado por las autoridades autonómicas, en función del tamaño de la vivienda y la localidad donde se ubique.

Y es que son las comunidades autónomas las que tienen transferidas las competencias en materia de vivienda y en muchas de ellas, como es el caso de Madrid, además de las ayudas que concede el Ministerio de Fomento, cuentan con sus propios planes de subvenciones para favorecer el acceso a una vivienda a las familias con menos nivel de renta.

Así, esos precios máximos no pueden rebasarse bajo ningún concepto, y no tienen en cuenta si el propietario ha realizado alguna mejora en la vivienda. “Solo considera los metros cuadrados y su ubicación”, admite el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García.

En Madrid, durante los años del boom la diferencia de precio entre una casa de precio libre y una VPO podía llegar a alcanzar un promedio del 30%. Sin embargo, el estallido de la burbuja hizo que esa diferencia se redujera, hasta el punto de que en algunos barrios de la capital y en no pocos pueblos de la región el precio de unas y otras casas llegara a igualarse. “Hoy, con el repunte de precios, esa diferencia ha vuelto a abrirse en numerosos sitios”, advierte el responsable de Vivienda.

Esta diferencia de precios es clave para decantarse por la segunda opción de cara a una venta. Si el propietario considera que puede vender su VPO a un precio sensiblemente superior al que le marca la comunidad, puede optar por solicitar la descalificación de su vivienda. El proceso no es sencillo, hay que seguir unos trámites que a veces son algo tediosos, pero la ventaja es que si se cumplen todos los requisitos, la Administración concede la descalificación sin problemas.

El alza de precios en Madrid, uno de los territorios donde más se están revalorizando las casas, está animando tanto a quienes se conforman con poder vender su VPO a un precio tasado, como a quienes prefieren hacerlo sin trabas en el mercado libre. Ojo, estos últimos además de cerciorarse de que su casa puede ser descalificada, deberán devolver todas las ayudas que hayan recibido para poder obtener la descalificación.

Fuentes de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de Madrid han constatado cómo las autorizaciones para poder vender VPO se han disparado hasta un 30% en los dos últimos años y cómo lo han hecho un 21% las solicitudes para poder descalificar las viviendas.

El director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid recomienda a todos aquellos que se estén planteando solicitar o bien el permiso de venta o la descalificación que comprueben si su vivienda puede ser o no descalificada, ya que en los sucesivos planes de vivienda aprobados (los más antiguos datan de finales de los años sesenta) la legislación fue endureciéndose para evitar la especulación con esta clase de inmuebles. Así, en el plan de 2005 algunas tipologías de VPO no pueden ser descalificadas (ver ilustración).

Además, José María García recuerda que tratar de vender sin la autorización pertinente o por encima del precio tasado puede suponer multas de entre 6.000 y 60.000 euros.

Qué valorar antes de vender

Subvenciones recibidas. Deben devolverse las ayudas directas y la diferencia entre el tipo de interés cobrado en el mercado libre y el protegido. De media, descalificar suele suponer un desembolso de entre 8.000 y 10.000 euros.

Caducidad de la VPO. Transcurrido el periodo que fija la ley, la calificación de VPO caduca. Entonces pasa a ser libre sin tener que realizar trámite alguno.

Precio libre. Si después de pagar la descalificación, el precio que puede alcanzar la VPO en el mercado libre es mucho más elevado, quizás sí convenga solicitar la descalificación.

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La venta de casas aguanta la apatía de agosto y se encamina a las 470.000 anuales | Mi dinero

La actividad en el mercado inmobiliario resiste incluso el efecto agosto, un mes en el que tradicionalmente se suele frenar el ritmo de compraventas ante el cierre de numerosas empresas y las vacaciones de buena parte de la población. Según las cifras publicadas este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se vendieron un total de 41.282 viviendas, cifra que representa un incremento ya notable del 6,3% sobre el mes anterior, un 16% sobre idéntico periodo de 2016 y un 14% si se toma el periodo enero-agosto de este año sobre el mismo del ejercicio anterior.

Así, en los ocho primeros meses del año se han vendido un total de 315.795 casas, y en los últimos doce meses (septiembre 2016-agosto 2017) 444.055, lo que hace pensar al sector que a finales de este ejercicio se podrían alcanzar las 470.000 viviendas vendidas. Los más optimistas no descartan alcanzar la cota del medio millón que la mayoría de analistas deja para 2018. Lo cierto es que de llegar a esas 470.000, la mejora en un año sería de un nada despreciable 15,9%, ya que el año pasado se compraron 405.385 casas, el mejor registro desde 2010, último ejercicio en el que se rebasó la cota de las 400.000.

La mejora del mercado laboral y el flujo de crédito serán los dos principales factores que determinen si estos ritmos de ventas se mantienen, desaceleran o, por el contrario, se truncan, algo que los expertos ven poco probable. Lo normal es que en los territorios donde se concentre la actividad económica y se genere más empleo, las transacciones continúen manteniendo un buen ritmo de avance. En el resto de territorios la mejora será mucho más suave y paulatina.

Por tipologías pocos cambios, si bien la estadística comienza a reflejar cómo el aumento de las promociones de nueva construcción hace que poco a poco cada vez se vendan más viviendas a estrenar. Hay que recordar que las operaciones que contabiliza el INE son aquellas inscritas en los registros de la propiedad. En el caso de la vivienda nueva, si ésta se adquiere sobre plano, el comprador firma un contrato privado con el promotor que no se eleva a consideración de público hasta que se produce la entrega de llaves y se firma la operación ante notario, un proceso que puede prolongarse hasta 24 meses, según sea el momento en el que se cierra la venta.

En cualquier caso, del total de viviendas vendidas en agosto, el 82,1% correspondió a casas usadas y el 17,9% a pisos de nueva construcción. Aunque en el total sigue siendo poco su peso respecto al pasado (en pleno boom la proporción casi era del 50%), es destacable que el aumento de las compraventas de pisos nuevos se haya disparado un 21,3% respecto a agosto de 2016 y con ese mes son ya cuatro consecutivos en los que las operaciones de viviendas a estrenar registran incrementos superiores al 10%.

Por territorios, las comunidades autónomas donde se contabilizaron los mayores incrementos anuales fueron Castilla-La Mancha, con un 37,9%, seguida de la Comunidad Valenciana, con el 32,5% y Galicia, con el 23%. Madrid se situó en el quinto lugar con un crecimiento del 18,3% que tiene más relevancia si cabe, puesto que esta región suele liderar todos los meses el ranking de mayor actividad. Por contra, en otras regiones esos porcentajes tan elevados suelen responder a que parten de cifras muy bajas, lo que explica el fuerte repunte en términos relativos.

Pese a esta mejoría generalizada, en agosto también hubo territorios como Navarra o el País Vasco donde las transacciones inmobiliarias apenas aumentaron un 1,9% y un 4% anual, respectivamente.

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Los promotores advierten de que faltan trabajadores para la construcción de viviendas | Mi dinero

Hay mucha más construcción de viviendas que mano de obra. Y eso genera tensiones”, así de contundente se muestra Juan Velayos, consejero delegado de la inmobiliaria cotizada Neinor Homes. “Para nosotros no hay un problema de costes, porque hacemos contratos de llave en mano con las constructoras (con precio cerrado), pero nos preocupan más los plazos”, añade.

Este es un caso particular que se está generalizando en la obra residencial debido a la recuperación del sector tras años de parón. El número de viviendas iniciadas para este año puede duplicarse o incluso triplicarse respecto al mínimo de 30.000 casas y el objetivo es alcanzar en los próximos años una velocidad de crucero de entre 125.000 y 150.000 viviendas anuales. Lejos quedan las más de 800.000 unidades que se llegaron a tocar en el pasado boom.

“Mucha gente que vivió los años de bonanza se ha jubilado o se ha cambiado a otros sectores. Falta gente joven que quiera ir a la obra, porque en este sector la experiencia y la formación sobre un oficio se obtiene en la obra”, explica Ana Hernández, presidenta de la comisión de formación de la patronal de promotores madrileña Asprima. La Encuesta de Población Activa (EPA) recoge que en el primer trimestre de 2008, cuando terminaba el anterior ciclo alcista, 1.470.000 personas trabajaban en la edificación residencial, frente a los 435.800 profesionales de la última oleada, del segundo trimestre de 2017. Toda la construcción llegó a contar con más de 2,4 millones de afiliados, que se han reducido a los 1,06 millones actuales. “A los jóvenes no les interesa ir a la obra. Los salarios oscilan de 1.000 a 1.500 euros, muy lejos de los 3.000 o 4.000 euros que ganaba un albañil antes. Prefieren no pasar frío o calor. La obra es dura. Creo también que es una cuestión familiar y me pregunto si hay padres que les parece estupendo que sus hijos sean ninis”, añade la responsable de la patronal.

La mayor parte de las promotoras contratan a una constructora para realizar la obra, que a su vez, subcontrata a empresas o cuadrillas para los distintos oficios. Son estas constructoras las que se están enfrentando con el problema de encontrar trabajadores para la obra.

“Faltan profesionales para muchos oficios. Esto genera tensiones y retrasos. Hay muchas más obras que equipos. Nosotros utilizamos subcontratas de otras provincias para cubrir la escasez en Madrid y Barcelona”, reconoce Carlos García Velasco, director general de Inbisa Construcción. Y pone ejemplos de esos gremios con carencias: caravisteros, encofradores, ferralleros, soladores, alicatadores, operarios de pladur, pintores, soldadores, fontaneros, electricistas, cerrajeros… “Es real que las cuadrillas te dejan tirado y se van a la obra de enfrente si les pagan más”.

“De un día para otro se van de la obra”, confirma Teresa Minondo, directora de personas y organización del grupo navarro ACR. Pero apunta otro de los problemas: “Los salarios empiezan a crecer considerablemente. Hay empleos para los que han subido un 50% y un 60% en los últimos 12 meses”. Minondo también añade escasez de profesionales en los jefes de grupo (arquitectos y aparejadores), jefes de obra y encargados (que dirigen a los distintos gremios in situ). “Empieza a haber retrasos por esto”, coincide. “Hay un gap de profesionales porque durante 10 años nadie se ha formado. No hay ladrilleros, no hay yeseros. Las cuadrillas saltan de una promoción a otra porque les pagan más”, opina Ignacio Moreno, director general de Inmoglaciar, que prevé entregar 1.100 viviendas en 2018.

La responsable de Asprima ve la solución en la formación de los jóvenes, una inmigración cualificada y subidas de salarios, “pero no a nivel del boom”. Coincide con ella Minondo, de ACR: “Si los salarios suben, los precios de los pisos se elevarán. Estamos cayendo en el mismo error que en la época de la burbuja”, advierte.

El presidente de Asprima y APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado manifestó ayer durante una jornada sobre la transformación del sector organizada por EY que espera que esta escasez de mano de obra sea puntual y se solucione lo antes posible, evitando así que se convierta en un problema de costes. De hecho, la única estadística oficial de costes de construcción que existe, que elabora Fomento, constata que los costes de mano de obra y materiales del sector residencial están subiendo al 1,7% anual, mientras solo la mano de obra de toda la construcción lo hace a un ritmo inferior, del 1,14%, con datos hasta julio pasado. Gómez-Pintado instó a las promotoras a proseguir con el proceso de concentración para contrarrestar la falta de financiación para el volumen de obra nueva en proyecto.

Los retos del sector a corto y medio plazo

Todas las variables de actividad y precios del sector acumulan tres años de datos positivos, lo que hace ya indiscutible la recuperación. Sin embargo, las empresas encaran una nueva etapa repleta de desafíos.

Financiación. Aunque los promotores dan por normalizado el flujo de crédito, lo cierto es que desde la patronal APCE se advierte de que puede que no exista en la actualidad volumen de financiación suficiente para todos los proyectos en curso. Por este motivo, y dado que la banca ha endurecido los criterios que exige para otorgar préstamos al promotor, la patronal insta a las empresas a fusionarse para ganar tamaño y solvencia.

Innovación. Las empresas que no apuesten por la innovación no tienen cabida en el mercado. Así de contundentes se muestran el CEO de Neinor, Juan Velayos, y Miguel Pereda, consejero director general de Grupo Lar.

Sostenibilidad. Las nuevas viviendas han de ser eficientes desde el punto de vista energético como parte de una apuesta decidida por la sostenibilidad. Quienes no entiendan esto o decidan que no es crucial escuchar al cliente, deberán echar el cierre.

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El comprador de vivienda es cada vez mayor y cuenta con más presupuesto | Mi dinero

La celebración de ferias inmobiliarias como el Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA, no solo sirve de escaparate para que toda la oferta esté concentrada en unos miles de metros cuadrados, sino para conocer el perfil del comprador de casa que acude a esta clase de eventos.

Planner Exhibitions, organizadora del SIMA, y Sociedad de Tasación, una de las principales tasadoras del país, han presentado este martes una nueva edición del informe El perfil del comprador de vivienda, que desde 2008 viene mostrando cómo la crisis antes y la recuperación después han cambiado al potencial comprador de vivienda.

Una de las principales conclusiones que arroja el estudio correspondiente a este 2017 es cómo se está complicando el acceso de los más jóvenes al mercado. Gracias a las encuestas realizadas a los asistentes, el porcentaje de jóvenes de entre 25 y 35 años que visitó la última edición de SIMA fue el más bajo desde 2008, año en el que se inició la elaboración de este estudio.

Este año apenas supusieron el 34,8% del total, cuando la media de la serie histórica ha sido del 49,9%; por lo que la caída es de algo más de 15 puntos. Los jóvenes ya no son el público mayoritario de la feria. Los visitantes con edades comprendidas entre los 35 y los 45 años les igualan en porcentaje y suben a casi el 30% los mayores de 45.

Como consecuencia de este importante descenso del público joven, motivado sobre todo por la clara tendencia alcista de los precios y la precariedad laboral que sufre este segmento de la población, la motivación de adquirir una casa por “cambiar de alquiler a propiedad” o “formar un nuevo hogar” también ha descendido; tal y como han puesto de manifiesto Eloy Bohúa, director general de Planner y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Los que buscan dejar de ser inquilinos bajan del 34,8% de 2016 al 29,9% de este año y 2,3 puntos también disminuyen quienes acuden a SIMA a buscar piso para “formar un nuevo hogar”; de tal manera que apenas representan el 14,6% del total. En cambio, “mejorar la vivienda actual” se convierte en el objetivo más repetido, por el 38,4% de los asistentes. El resto de las motivaciones analizadas en el estudio se incrementa, aunque en menor medida. Quienes quieren comprar como inversión representan el 11,9%, quienes buscan su segunda residencia apenas el 3,2% y en el 2,0% de los casos la compra de una casa está motivada por cambios familiares o profesionales.

Otro de los aspectos donde se refleja cómo está cambiando el perfil del comprador es en los plazos que se impone para encontrar el inmueble deseado. Así, por segundo año consecutivo, quienes responden que adquirirán su casa “en cuanto la encuentre” son mayoría, con el 42,3%, frente a quienes esperan conseguirlo “de aquí a un año”, que es contestada por el 32,9%. Esto demuestra que tres de cada cuatro potenciales compradores planean hacer efectiva la operación en el plazo máximo de un año. La principal causa que explica este acortamiento de los plazos es la presión que ejercen los precios al alza de los pisos.

Además de los plazos, la carestía de los inmuebles, sobre todo en determinadas áreas de Madrid, también se traslada al presupuesto con que cuentan quienes acuden a ferias como SIMA. El porcentaje de quienes afirman contar con más de 300.000 euros pasa del 27,1% en 2016 al 29,4% este año; mientras se mantiene prácticamente idéntica la proporción de aquellos que disponen de un presupuesto de entre 150.000 y 300.000 euros, que son el 52,9%.

Al ser compradores que disponen de más dinero para dedicar a la compra de su vivienda, es lógico que esta circunstancia se traslade a una menor necesidad de financiación. Un hecho que refleja el estudio al constatar que algo más de un tercio de los encuestados dice precisar menos del 50% del importe de la casa. Seis años antes, en 2011, en plena crisis, este porcentaje apenas alcanzaba el 21%. En este sentido, el porcentaje de encuestados que no necesita financiar nada crece 3,5 puntos, hasta llegar el 13,8%.

Sin dejar el crédito, llama la atención otro de los indicadores de los “nuevos tiempos” que llegan al sector inmobiliario. Frente a la predilección por la hipoteca a interés variable que tenían los futuros hipotecados en el pasado, en 2017 el 43% de los encuestados se mostró partidario de contratar un préstamo a tipo fijo, aunque un 35,3% aún sigue prefiriendo el crédito a tipo variable. Llama la atención por el 21,5%, uno de cada cinco encuestados, que se decanta por obtener una hipoteca a tipo mixto, algo más del doble que un año antes.

Por último, sobre los frenos que impiden la adquisición del inmueble, sigue ganando por goleada el precio, en el 65,7% de las respuestas, mientras pierden enteros la financiación y la incertidumbre laboral.

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La buena marcha de la vivienda calienta el mercado de suelo | Mi dinero

La recuperación del mercado de la vivienda, de la que ya nadie duda, sigue trasladándose al suelo y viceversa. El Ministerio de Fomento hizo pública el viernes la estadística de precios de suelo correspondiente al segundo trimestre de este año. En ella, aunque el promedio nacional de encarecimiento de los solares todavía registra cifras modestas, del 1,8% anual; lo cierto es que en las localidades de más de 50.000 habitantes los suelos vendidos se revalorizaron una media del 11,7%, hasta situarse en 326,3 euros por metro cuadrado.

Este fenómeno es lógico si se tiene en cuenta que la mayor actividad promotora y de venta de casas continúa muy concentrada en las grandes urbes y en los municipios más turísticos del área mediterránea.

Eso sí, el hecho de que los solares en esos territorios ya repunten a tasas de dos dígitos no solo da muestra del apetito que existe por adquirir terrenos para edificar, sino que anticipa nuevas subidas de precios en las casas futuras. De alguna forma, el precio de la vivienda y el suelo se retroalimentan.

La estadística, elaborada con datos procedentes de los registros de la propiedad, muestra también el repunte protagonizado por las ventas de solares. De abril a junio se contabilizaron un total de 5.998, un 35,2% más que las realizadas en idéntico periodo del año pasado. La superficie que fue transmitida representó un total de 7,2 millones de metros cuadrados, que representa un aumento del 28,6% anual.

Otro indicador que da idea del vigor de este mercado es el valor total alcanzado por los terrenos vendidos, que fue de 1.073,8 millones de euros, un significativo 43% más que en el segundo trimestre de 2016.

Por territorios, llama la atención cómo mientras Cataluña es la comunidad autónoma donde más número de transacciones de suelo se registraron el segundo trimestre del año, su valor en millones de euros es el tercero más elevado, por detrás del precio total marcado por las compraventas en Madrid y Andalucía. Este fenómeno se explica por la cantidad de superficie transmitida, que en el caso andaluz superó al catalán y, sobre todo, por el precio del metro cuadrado. Así, Madrid ostenta los valores más caros, ya que pese a vender casi un 40% menos de superficie que Cataluña, el valor que alcanzó ésta fue un 39% superior.

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Una de cada tres viviendas usadas que se compran son para alquilarlas | Mi dinero

El Grupo Tecnocasa, una de las redes de franquicias más importantes del mercado de la intermediación inmobiliaria, presentó este martes en Barcelona su XXV informe sobre el sector. Gracias a la información de la que disponen sus más de 500 oficinas en todo el país, se puede saber quién compra, con qué motivación, cómo paga el inmueble y cuál es su situación laboral, entre otros aspectos. “Siempre con datos reales de las operaciones que intermedia la empresa y no según los valores de tasación o precios de oferta de otras estadísticas”, advirtió el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y coordinador del informe, José García-Montalvo.

En lo que se refiere a los precios, Tecnocasa asegura que la vivienda usada se ha encarecido un 8,24% en el primer semestre respecto al mismo periodo del año anterior. Barcelona se sitúa como la población donde más se revalorizan los pisos, con un 12,73% de promedio, seguida de Hospitalet, en su zona metropolitana, con un 7,75% y Madrid, con el 7,36%. Cifras que contrastan con las de otra gran capital como es Zaragoza, donde las casas apenas subieron un 1,71% anual en idéntico periodo.

En términos agregados, el estudio concluye que las casas acumulan aún una depreciación del 48% respecto a máximos. La experiencia de esta red de agencias de la propiedad inmobiliaria permite concluir que el 71,26% de los compradores adquiere la casa para vivir en ella, mientras el 28,74% restante quiere disponer del inmueble para alquilarlo después. De todas las transacciones en las que participó Tecnocasa, en una de cada tres, el 33,15%, el pago de la operación se realizó al contado, más frecuente si el comprador es un inversor; y en el resto, el 66,85%, se requirió una hipoteca.

El tirón de la vivienda como producto de inversión parece estar motivado por dos factores. El aumento de la demanda de alquileres y la escasa rentabilidad que ofrecen productos financieros tradicionales como la Bolsa o los depósitos frente a tasas del 4,3% del arrendamiento. El informe subraya que “de hecho, uno de los riesgos potenciales es que el incremento de los alquileres en las capitales esté generando una cierta premura por la compra de pisos entre algunos potenciales compradores”.

La sensación del ahora o nunca puede meter presión adicional sobre los precios, según Tecnocasa. En cualquier caso, los expertos descartan que se esté gestando una nueva burbuja porque aunque en algunos enclaves las ventas siguen aceleradas y los precios suben con fuerza, “la banca continúa con su ortodoxia a la hora de conceder préstamos”. En materia hipotecaria, Kiron, financiera del grupo, sostiene que el importe medio de los créditos sigue muy lejos de los máximos del boom, un 54% por debajo, lo que alivia el acceso y da sostenibilidad al crecimiento del sector.

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La comercialización digital de la hipoteca reducirá a la mitad el plazo de concesión | Mi dinero

Consultar el saldo de la cuenta bancaria, realizar transferencias, solicitar un préstamo personal, contratar un depósito o invertir en un fondo… Cada día que pasa es posible realizar digitalmente operaciones financieras más complejas. La fuerte implantación de los teléfonos inteligentes, la reducción de red de oficinas acometida por la banca desde el estallido de la crisis o la competencia que imponen las nuevas firmas financieras tecnológicas (fintech) son factores que prometen ampliar el ya extenso catálogo de transacciones virtuales disponibles.

De hecho, un estudio de la consultora tecnológica Indra, realizado para el Anuario de Banca Digital 2017 publicado por el Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), indica que la tecnología actual ya permitiría comercializar digitalmente la hipoteca, la más trascedente de las operaciones financieras del ciudadano medio. Y hacerlo, avanza, rebajando a la mitad el plazo de concesión del crédito.

El análisis de Indra subraya que la “obtención del préstamo hipotecario es uno de los procesos bancarios que genera mayor fricción” entre el cliente y su banco “debido a la cantidad de tiempo, papeleo, coste y falta de transparencia que genera”.

“Sin embargo, hoy en día hay tecnologías que podrían mejorar significativamente la experiencia de cliente, desde la fase inicial de la prospección de la compra, pasando por el proceso de solicitud y firma del préstamo, hasta la eventual tramitación de la escritura de la hipoteca”, avanza el estudio.

Para ello, expone, la banca podría servirse de tecnologías que van desde las videoconferencias para asesorar al cliente hasta del uso de la realidad virtual para acelerar la selección del inmueble pasando por tasaciones automatizadas para valorar la vivienda; la autenticación a distancia de la identidad del comprador; la captación automatizada de sus datos fiscales; el uso de algoritmos que midan su riesgo financiero y capacidad de pago o la comprobación automática de cargas del piso.

La aplicación de estos avances permitirá agilizar con fuerza los tiempos de contratación de un crédito para la compra de vivienda, “pasando de las habituales cuatro a ocho semanas a dos o tres semanas”, según reza el análisis publicado por el IEB. La banca, explican, podrá “tener adelantado la mayor parte del trabajo que suele actuar como cuello de botella en el proceso”: la valoración del inmueble, con tasaciones automáticas, y la evaluación de riesgos del cliente, captando sus datos.

El informe considera capital para la banca ir adoptando estos avances tecnológicos por varios factores. En primer lugar porque, aunque “la hipoteca no es el producto que arroja mayor rentabilidad” para las entidades financieras, “sí es el que permite una mayor vinculación” con el cliente, garantizando una relación a largo plazo.

“La rapidez en la respuesta del banco sobre si concederá o no la financiación y en qué condiciones, resulta diferencial para que la entidad gane la operación que vinculará al cliente de por vida”, apuntan en Indra. Máxime en una situación en que los consumidores buscan interacciones cada vez más ágiles, como las que ofrecen las aplicaciones de fintech.

En paralelo, “mejorar la experiencia de cliente”, desarrolla el estudio, “protege los márgenes, evitando la competencia en base a puro precio”. Y, aunque no se cita expresamente, utilizar estas tecnologías para mejorar la comunicación con el cliente y la transparencia del proceso podría ayudar a desjudicializar las hipotecas, que hoy son ya asunto habitual de los juzgados españoles.

Finalmente, recuerda el estudio, la crisis ha cargado a la banca con una losa de ladrillo “que debe seguir desaguando”, lo que incentiva que acelere la venta de sus pisos.

El informe celebra que “algunas entidades, las más innovadoras, han comenzado a incorporar tecnología en algunas fases del proceso” pero ve recorrido pendiente. Además, asume que el uso de tecnologías como la realidad virtual se generalizará con fuerza pero tardará uno o dos años más en implantarse en el mercado de consumo.

Con todo, es de prever que la digitalización de la hipoteca sea paulatina pues la banca debe asegurar el control de riesgos antes de acelerar la concesión y la clientela difícilmente renunciará a la negociación que facilita la tramitación cara a cara.

Nuevas técnicas

  • Realidad Virtual: Da una experiencia envolvente al cliente en la visita virtual de la vivienda, con información adicional de esta y del barrio (año de construcción, superficie, servicios cercanos…).
  • Tasación automática: Aunque la mayoría de países aún exigen la visita física del tasador al inmueble, las valoraciones con algoritmos AVM no difieren más del 10% o 15% del valor, lo que adelanta una referencia a bajo coste.
  • ‘Big data’: Recopilar y analizar datos del cliente permite analizar su capacidad de pago y darle una proyección de las cuotas que pagará.

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Productos inmobiliarios para todos los bolsillos en busca de rentabilidad | Mi dinero

“Sin duda es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario español”, sentencia el director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez. Y como él todos los principales servicios de estudios especializados en el sector. Los indicadores así lo avalan con precios, ventas y promociones al alza y los inversores, tanto nacionales como internacionales, llevan tiempo apostando por ello.

Aunque es difícil medir la finalidad de cada compra de vivienda, lo cierto es que parece existir el consenso de que en la actualidad una de cada cinco adquisiciones se realiza como inversión. Ante un mercado en plena ebullición y con tanta oferta disponible, ¿dónde se encuentran las mejores oportunidades? ¿Tienen acceso a ellas todos los inversores o hay que partir de un presupuesto mínimo?

Los analistas consultados coinciden: hoy hay producto para toda clase de bolsillos, que lo único que han de priorizar es la búsqueda de la mejor ubicación. Y otro consejo de partida: “ante una decisión de inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta que implica importantes costes de acceso, como son los impuestos, las tasas y otros gastos; por lo que debe plantearse como una operación a medio-largo plazo para que los costes queden amortizados”, advierte Álvarez.

En este sentido, y a diferencia de otras inversiones como la renta variable, la adquisición de cualquier activo inmobiliario, ya sea una vivienda, un edificio de oficinas o un local comercial, es mucho menos líquida. Es decir, que llegado el momento de su venta, ésta puede llevar un tiempo, por lo que los expertos recuerdan que no debe comprometerse capital que pueda necesitarse de manera inminente. Por esta razón, algunos analistas se resisten a comparar la rentabilidad que ofrece el ladrillo con la de otros productos financieros, ya que defienden que no tienen correlación.

Al identificar las mejores oportunidades es crucial hacer una salvedad. Y es que siempre va a depender del perfil del inversor. A priori, los productos que ofrecen mayores rentabilidades son los activos del sector terciario, esto es retail o pequeños locales comerciales, oficinas y naves logísticas, cuya actividad está registrando un fuerte aumento en los últimos años por los cambios de hábitos de consumo.

Potencial al alza

Se trata de activos con rentabilidades que no suelen bajar del 4,5% anual y en función de la tipología alcanzan el 7%, pero, al mismo tiempo, son más volátiles y se suelen concentrar en ubicaciones muy determinadas como son las grandes urbes. El segmento residencial, por su parte, tiene a su favor mucha menos volatilidad y una oferta mucho más diversificada tanto en ubicación como en precio. Es para todos los expertos, la inversión idónea para los presupuestos más modestos.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, explica que los últimos datos del Banco de España estiman que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda es del 4,3%. Si a esa cantidad se le suma la plusvalía que puede obtenerse cuando se venda la casa, el beneficio total puede alcanzar el 9,5% bruto, dependiendo de lo que se haya apreciado el inmueble.

Para Población se trata de un mercado que se encuentra en un momento inmejorable y con gran potencial de recorrido en los próximos tres o cuatro años, ya que “la demanda de hogares que optan por vivir de alquiler seguirá incrementándose en los próximos años, aumentando la convergencia hacia la media europea, situada ahora en el 33,6% de los hogares, mientras España marca el 22,2%”.

Uno de los factores que explica este renovado gusto por el inmobiliario es que las perspectivas en cuanto a precios son positivas y apuntan a que la tendencia al alza continuará, si bien lo hará a distintas velocidades. Desde JLL calculan que la revalorización de la vivienda nueva desde que tocó mínimos llega ya al 15%, frente a las casas usadas, cuya apreciación ha sido más modesta, del 4,5%. Para este ejercicio, esta consultora estima un encarecimiento medio de los inmuebles en las zonas más demandadas de las grandes ciudades y en los mayores focos turísticos del 5%.

El director de Ventas e Inversión para España, Capital Markets de JLL, Borja Ortega, aconseja fijar el objetivo en inmuebles de muy buena calidad o que puedan ser reformados, ya que advierte que los inquilinos dan prioridad cada vez más a la calidad de los inmuebles. En cuanto a la localización, recomienda Madrid y Barcelona por encima de cualquier otro emplazamiento para vivienda y oficinas, así como Valencia, Málaga o Bilbao para retail.

Fundamental es que el inmueble escogido tenga potencial de recorrido al alza en las rentas a cobrar y llama la atención sobre usos que cobrarán a medio plazo más importancia como son las residencias de estudiantes o los apartamentos con servicios comunes. Víctor Pérez Arias, managing director de ASG Iberia, incide en esta idea.

“Hay que ser muy selectivos porque la recuperación no está siendo simétrica ni para todos los productos, ni en todas las ubicaciones”, asegura. Para los denominados inversores profesionales, fondos o family office, ASG Iberia recomienda hoteles, residencias y sobre todo retail, dado el auge de la peatonalización de los centros de las ciudades para recuperar espacio comercial.

Para el inversor medio la apuesta más segura es la vivienda, ya que su alquiler está funcionando muy bien y ofrece “rentabilidades interesantes, que van a depender mucho de la zona y el tipo de casa”. El pequeño local comercial es otra de las opciones más recomendadas por la fácil gestión que conlleva para el propietario.

Garantizar la demanda

Solvia, en un completo análisis sobre la rentabilidad que ofrece la vivienda por áreas geográficas realizado para CincoDías, concluye que en el sector actual se dan comportamientos tan dispares en los diferentes mercados locales que, “en este momento, estrategias de compra e inversión para apetitos de riesgo muy diferentes encajan perfectamente en los distintos segmentos de activos y zonas”.

El consejo de este servicer es que en cualquier ciudad antes de comprar se determine de forma adecuada la ubicación (calles y tramos concretos), de forma que se garantice la demanda y el interés y se minimice el tiempo de realquiler, que a nivel global asciende a 90 días, aunque puede reducirse a menos de 15 allí donde existe demanda consolidada y activos en buen estado de conservación, a los que debería añadirse una óptima gestión y comercialización del arrendamiento.

Solvia, como BBVA Research, recuerda que el mercado se mueve a distintas velocidades. Una más acelerada en la que destacan Madrid, Barcelona, el levante y los grandes focos turísticos; y después el resto del territorio a un ritmo mucho más sosegado. Para un inversor patrimonialista, existen ciertas zonas en Madrid que permiten rentabilidades brutas superiores al 7%, como son los barrios de Villaverde, Usera, Vicálvaro o Moratalaz.

No obstante, para quienes sean más fieles a las localizaciones prime, Chamartín, Mirasierra, Salamanca y Chamberí siguen siendo los más atractivos, aunque sus rentabilidades no pasen del 4,4%. En Barcelona, donde más se revalorizan los inmuebles es en el Eixample, Gràcia y Sarrià, sin perder de vista la buena marcha de las comarcas del Vallés Oriental y Occidental; y, dentro de Cataluña, las áreas de Platja d’Aro, Altafulla o Llança.

Knight Frank insiste en definir la estrategia de inversión y el coste del capital. Para inversiones seguras, a largo plazo y que brinden ingresos estables, esta consultora recomienda el sector terciario, sobre todo en oficinas y locales comerciales. En estos casos, las ubicaciones ideales son Madrid y Barcelona. Para retail, el abanico se amplía al resto de Cataluña, País Vasco y Valencia, mientras en el caso de que se opte por el segmento residencial lo más aconsejable es Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

En cuanto a las rentabilidades que genera cada producto, oficinas prime ofrecen un 3%, en zonas secundarias se eleva hasta el 6% y en retail oscila del 5% al 7%. En vivienda, un patrimonialista logrará entre un 3,5% y un 4% neto si arriesga y opta por alejarse del centro. Gran variedad de producto para escoger.

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La casa de Johan Cruyff se vende en Fotocasa por 5,3 millones de euros | Mi dinero

La casa en la que vivió Johan Cruyff en Barcelona durante años se encuentra a la venta en el portal inmobiliario Fotocasa por 5.300.000 euros. La vivienda está ubicada en uno de los barrios más exclusivos de la Ciudad Condal, en Sarrià-SantGervasi.

La propiedad fue construida en 1936 y ha sido reformada manteniendo los detalles originales de la construcción. El interior cuenta con 594 metros cuadrados repartidos en cuatro plantas, con un total de nueve habitaciones y siete baños. También, dispone de bodega, amplias terrazas y jardín privado. Destaca una espectacular escalinata que organiza y distribuye las plantas de la casa.

Ubicada en el corazón de la Bonanova, la vivienda está cuidada en cada detalle y reformada con materiales de alta calidad que respetan el estilo original. Tiene una ubicación privilegiada y está rodeada de sol por su buena orientación a cuatro vientos.

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Metrovacesa vuelve para gobernar en el nuevo inmobiliario | Compañías

Metrovacesa ha vuelto. Una empresa centenaria, conocida seguramente por casi todos los españoles. Un clásico del ladrillo que regresa para liderar el empujón de la nueva obra residencial tras la dura crisis del ladrillo que comenzó en 2007. Pero previsiblemente será únicamente la punta de lanza en la construcción y en Bolsa de un grupo de compañías, la mayoría nuevas, dispuestas a protagonizar la reactivación. Pero, ¿quiénes son los protagonistas?

Tras varios años de silencio, parón y saneamiento de la deuda, Metrovacesa presentó la pasada semana su nueva cara, con plan de negocio incluido. La compañía es una de las supervivientes de la crisis del ladrillo, tras la entrada de los bancos acreedores en el capital en 2008. Estas entidades financieras lanzaron una opa de exclusión en 2012 e iniciaron una etapa de reestructuración de la deuda.

El pasado miércoles, la compañía anunció la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas –Santander, BBVA y Popular– han aportado suelo por un importe de 1.108 millones. Esa enorme contribución supone nuevos terrenos para alrededor de 24.000 viviendas, lo que significa que la inmobiliaria ya posee una gigantesca cartera de seis millones de metros cuadrados edificables, o lo que es lo mismo, la capacidad para desarrollar 40.000 casas.

Como consecuencia de la incorporación de estos terrenos, Metrovacesa gestiona ahora activos por 2.600 millones de euros, por lo que con mucha diferencia se convierte en el mayor banco de suelo residencial de España. Ya para este año, la inmobiliaria prevé entregar 700 viviendas. A partir de 2018, el plan de la compañía permitirá iniciar entre 4.000 y 5.000 viviendas anuales.

“La vuelta de esta empresa es una gran noticia. La marca Metrovacesa goza de una larga tradición en España y fuera de España. Es un símbolo de nuestro mercado y su retorno debe interpretarse como el reflejo de la buena salud que goza el mercado”, destaca Alberto Prieto, director del área inmobiliaria de BDO.

“Será sin duda uno de los grandes protagonistas en el sector de la promoción inmobiliaria residencial nacional. Actualmente es ya el promotor con una mayor bolsa de suelo en España, derivada tanto de su cartera histórica como de las recientes aportaciones realizadas por Santander, Popular y BBVA”, opina Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

De igual forma opina Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank: “Volverá a ser una de las promotoras de referencia en el mercado nacional, ya que dispone de una gran cartera de suelo. En el corto plazo, la compañía podría cotizar y se iría produciendo la salida de los dos accionistas de referencia, Santander y BBVA”.

Precisamente una de las claves de la compañía puede ser el peso adicional que gane Metrovacesa, presidida por Ignacio Moreno –un hombre ligado a BBVA y consejero de Telefónica–, si finalmente debuta en el parqué. Tal y como adelantó CincoDías, los bancos accionistas prevén llevar la entidad a Bolsa a inicios de 2018 para convertirse en la mayor cotizada del sector.

“La principal novedad de estas compañías no es solo que salgan a Bolsa, sino que detrás todas tienen accionistas corporativos profesionales y globales. Eso conlleva unos requerimientos hasta ahora no tan fuertes de equipo, salud financiera, transparencia y compliance que se suman a los del propio regulador (CNMV). La entrada de estos fondos supone la rúbrica del interés en España de los mercados de capitales y el hacer cotizadas estas empresas supone un paso más”, apunta Prieto.

Además de la inmobiliaria controlada por Santander, previsiblemente también lanzarán sus respectivas OPV la promotora Aedas Homes (del fondo Castlelake), a finales de este año, y Vía Célere (controlada por Värde Partners), también en el inicio de 2018. Como posibilidad, más remota al menos a corto plazo, se puede dar el caso de Aelca (también participada por Värde Partners).

Para el responsable de CBRE, por su parte, estas salidas al mercado bursátil suponen además “una mayor concentración del sector con empresas muy solventes y menos dependientes de capital procedente de entidades financieras para el desarrollo de las promociones”. Coincide también Zamora: “Es síntoma de recuperación y apuesta por el sector inmobiliario por parte de los inversores y una profesionalización del sector”.

Quien abrió la veda de las nuevas grandes promotoras fue Neinor Homes. Fue la primera en presentarse en sociedad en 2015, tras la compra en 2014, por parte del fondo estadounidense Lone Star, de la vieja promotora de Kutxabank. Puso al frente a Juan Velayos, un exdirectivo de PwC, que ha capitaneado la salida a Bolsa.

El debut bursátil de Neinor fue el primero de una promotora residencial en una década. Habían quedado ya muy atrás los años dorados de Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Astroc, Vallehermoso, Parquesol, Riofisa o Inmocaral.

“El rol que nos corresponde a las mayores empresas es la de consolidación del sector. Seremos un sector más industrial y de compañías más grandes”, señalaba Velayos a este diario hace unas semanas. “Será una consolidación orgánica natural, a base de crecimiento del negocio, pero también con adquisiciones de empresas que puedan tener, por ejemplo, bancos de suelo interesantes”, añadió.

Junto a Metrovacesa, Neinor, Aedas, Aelca, Vía Célere, Kronos Homes (de la francesa Kronos Investment Group) y ASG Iberia, participada por Activum, también tendrán un papel relevante actores supervivientes de la crisis, pero de tamaño menor. Entre ellas, de la crisis permanece Quabit (heredera de Astroc), Amenabar, la cotizada sevillana Insur, Habitat, el grupo vasco Inbisa, Inmoglaciar, Monthisa, Gestilar o Pryconsa.

Un caso similar al de Metrovacesa es el de Realia, controlada actualmente por el magnate mexicano Carlos Slim a través de Inversora Carso y FCC, que el pasado año anunció que volvía a la construcción de viviendas. Siguen también activas las divisiones de Acciona e Iberdrola, además de los servicers de la banca como Solvia, de Sabadell; Altamira, de Santander y Apollo, y Anida, de BBVA.

“No descarto que haya nuevas compras o fusiones de algunas de estas compañías, o que algunas den entrada en su capital a fondos y salgan a Bolsa”, apunta Prieto, de BDO.

Estos expertos señalan que en este nuevo ciclo alcista, las viviendas construidas serán más de 100.000 al año (frente a las 64.000 iniciadas en 2016). “Entre dos y cuatro años se podrían alcanzar y mantener las 225.000 unidades”, afirma Prieto. Entre 120.000 y 140.000 casas para los próximos tres años, según CBRE; o 150.000 residencias con los cálculos de Knight Frank.

Según las diferentes estimaciones, cada una de estas grandes promotoras irá tomando protagonismo y podrán llegar a tener una cuota de mercado de entre el 2% y el 5%. “Es natural que dentro de la tendencia a la mayor concentración del sector se produzcan fusiones o compras entre compañías. Es la evolución lógica de sectores a medida que incrementan su maduración, ganan en competitividad, en procesos de industrialización y en cuotas de mercado”, cree Población, de CBRE. “En cualquier caso, el mercado español siempre se ha caracterizado por su gran atomización y es una característica que se mantendrá incluso a medio plazo. No olvidemos el carácter local de este negocio y el importante rol que juegan las empresas locales o regionales y que seguirán desempeñando”, añade.

Pasado y presente de Metrovacesa

La nueva Metrovacesa ha cerrado la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas han aportado suelo por un importe de 1.108 millones.

Tras la ampliación de capital, Santander diluye levemente su participación del 70% al 61,3%. Por su parte, BBVA gana del 20% al 29,5%. En el caso de Popular, sube una décima, hasta el 9,2%.

Desde 2016, Jorge Pérez de Leza, ex director general para Europa de Grupo Lar, ejerce como consejero delegado de la compañía.

La empresa surge en Madrid en 1918 como Compañía Urbanizadora Metropolitana, para levantar el entonces nuevo barrio de Cuatro Caminos, a donde había llegado el suburbano.

En 2003 absorbe Bami y en 2005 adquiere un 30% de Gecina en Francia. Tras el inicio de la crisis del ladrillo, la banca acreedora entra en el capital en 2008.

Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankia lanzan un opa de exclusión en 2012, por lo que Metrovacesa deja de cotizar después de 50 años en Bolsa.

En junio de 2016, la compañía disgregó su negocio no residencial aportándolo a la socimi Merlin Properties y creando Metrovacesa Suelo y Promoción para el negocio de construcción de viviendas.

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