La venta de casas aguanta la apatía de agosto y se encamina a las 470.000 anuales | Mi dinero

La actividad en el mercado inmobiliario resiste incluso el efecto agosto, un mes en el que tradicionalmente se suele frenar el ritmo de compraventas ante el cierre de numerosas empresas y las vacaciones de buena parte de la población. Según las cifras publicadas este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se vendieron un total de 41.282 viviendas, cifra que representa un incremento ya notable del 6,3% sobre el mes anterior, un 16% sobre idéntico periodo de 2016 y un 14% si se toma el periodo enero-agosto de este año sobre el mismo del ejercicio anterior.

Así, en los ocho primeros meses del año se han vendido un total de 315.795 casas, y en los últimos doce meses (septiembre 2016-agosto 2017) 444.055, lo que hace pensar al sector que a finales de este ejercicio se podrían alcanzar las 470.000 viviendas vendidas. Los más optimistas no descartan alcanzar la cota del medio millón que la mayoría de analistas deja para 2018. Lo cierto es que de llegar a esas 470.000, la mejora en un año sería de un nada despreciable 15,9%, ya que el año pasado se compraron 405.385 casas, el mejor registro desde 2010, último ejercicio en el que se rebasó la cota de las 400.000.

La mejora del mercado laboral y el flujo de crédito serán los dos principales factores que determinen si estos ritmos de ventas se mantienen, desaceleran o, por el contrario, se truncan, algo que los expertos ven poco probable. Lo normal es que en los territorios donde se concentre la actividad económica y se genere más empleo, las transacciones continúen manteniendo un buen ritmo de avance. En el resto de territorios la mejora será mucho más suave y paulatina.

Por tipologías pocos cambios, si bien la estadística comienza a reflejar cómo el aumento de las promociones de nueva construcción hace que poco a poco cada vez se vendan más viviendas a estrenar. Hay que recordar que las operaciones que contabiliza el INE son aquellas inscritas en los registros de la propiedad. En el caso de la vivienda nueva, si ésta se adquiere sobre plano, el comprador firma un contrato privado con el promotor que no se eleva a consideración de público hasta que se produce la entrega de llaves y se firma la operación ante notario, un proceso que puede prolongarse hasta 24 meses, según sea el momento en el que se cierra la venta.

En cualquier caso, del total de viviendas vendidas en agosto, el 82,1% correspondió a casas usadas y el 17,9% a pisos de nueva construcción. Aunque en el total sigue siendo poco su peso respecto al pasado (en pleno boom la proporción casi era del 50%), es destacable que el aumento de las compraventas de pisos nuevos se haya disparado un 21,3% respecto a agosto de 2016 y con ese mes son ya cuatro consecutivos en los que las operaciones de viviendas a estrenar registran incrementos superiores al 10%.

Por territorios, las comunidades autónomas donde se contabilizaron los mayores incrementos anuales fueron Castilla-La Mancha, con un 37,9%, seguida de la Comunidad Valenciana, con el 32,5% y Galicia, con el 23%. Madrid se situó en el quinto lugar con un crecimiento del 18,3% que tiene más relevancia si cabe, puesto que esta región suele liderar todos los meses el ranking de mayor actividad. Por contra, en otras regiones esos porcentajes tan elevados suelen responder a que parten de cifras muy bajas, lo que explica el fuerte repunte en términos relativos.

Pese a esta mejoría generalizada, en agosto también hubo territorios como Navarra o el País Vasco donde las transacciones inmobiliarias apenas aumentaron un 1,9% y un 4% anual, respectivamente.

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Europa prepara medidas para facilitar a las pymes el traslado de país | Compañías

La Comisión Europea presentará este noviembre un paquete legislativo en materia de sociedades, en el que está previsto que se incluyan medidas para que las pymes puedan trasladar su sede de un país a otro de la UE mediante un procedimiento simplificado. Así lo explicó este viernes Susanne Knöfel, jefe adjunto de la Unidad de Derecho de Sociedades de la Comisión Europea, quien señaló en el congreso de notarios europeos que se celebra estos días en Santiago de Compostela que están trabajando en un paquete de derecho mercantil que quiere incluir medidas para facilitar este proceso a las pymes “porque no pueden permitirse asesoramiento jurídico y porque las soluciones alternativas actuales (crear una filial en otro país y luego fusionar matriz y filial en el nuevo país) son muy caras para ellas”.

La medida forma parte de un paquete más amplio que regulará las condiciones armonizadas para que las empresas puedan trasladar sus sedes en el espacio comunitario y poner fin a las incertidumbres jurídicas actuales, después de que en más de 20 años no haya prosperado la aprobación de ningún texto normativo referido a este asunto y de que el brexit haya puesto este debate en la primera línea.

En el mismo acto, la eurodiputada Evelyn Regner instó a la Comisión a legislar con urgencia sobre este asunto, porque la ausencia de una directiva de derecho mercantil, dijo, está provocando “una competencia enorme entre legislaciones mercantiles nacionales” y está permitiendo graves abusos, “como destaparon los Papeles de Panamá”. Regner, que insistió en que legislar sobre este tema es básico porque las empresas “deben seguir a sus clientes”, pidió a la UE que prohíba en la nueva directiva la creación de “empresas buzón” o “sociedades pantalla”.

Igualmente, los notarios reunidos en la ciudad gallega urgieron este viernes a que se cree un sistema legal armonizado en Europa para el traslado transnacional del domicilio social de las empresas, dado que la legislación que regula la domiciliación societaria no es la misma en los 28 Estados miembros, y en ocasiones es contradictoria. Isidoro Antonio Calvo Vidal, notario y coordinador del congreso, aseguró que “hace falta un estándar europeo que nos permita jugar a todos con las mismas reglas. Eso redundaría en una mejor y más leal competencia entre aquellos destinos que pugnan por ofrecerse para las sedes de las compañías europeas”.

En este contexto, Jens Bormann, presidente de la Cámara Federal del Notariado alemán, defendió que cualquier regulación que se haga tendría que cumplir tres requisitos. El primero, que esté armonizado con la directiva de fusiones transfronterizas de 2005. El segundo, que obligue al escrutinio en dos fases. Es decir, que haya un doble control de autoridad, en los que participarían los notarios. El primero deberá verificar, con la legislación del Estado de salida, que la empresa que se marcha ha cumplido con todos sus compromisos cuando abandona el país y, el segundo, y con la legislación del Estado de llegada, que la sociedad se ha adaptado a los esquemas previstos por su legislación. “Lo bueno de la presencia notarial es que nosotros tenemos sistemas de cooperación que nos permiten conocer las diferentes legislaciones y ayudar a las empresas en este proceso”, defendió Calvo Vidal.

Por último, Bormann señaló que la directiva no debería permitir que una empresa pueda mover solo el domicilio registral. Es decir, que “haga un traslado ficticio de sede”. En este sentido, el presidente de la Cámara del Notariado alemán defendió el principio de la unidad de sede y de hacerlo compatible con la libertad de elección (la línea que parece va a seguir la Comisión Europea en su regulación). El objetivo es evitar que los cambios de sedes no respondan a necesidades económicas reales sino que sea una vía para el blanqueo de capitales y la elusión fiscal.

Otras voces, en cambio, plantearon una opción más flexible: que baste con algún tipo de vinculación, especialmente económica, de la sociedad al Estado al que quiere trasladar su sede.

Sobre este punto, Calvo Vidal resaltó que la directiva deberá proteger los intereses de cada uno de los Estados. Pero también los intereses de los socios (especialmente los minoritarios), que deberán tener un derecho de salida; los de los trabajadores (no se podrá utilizar el traslado de sede para vulnerar los derechos adquiridos), y los de los acreedores, estableciendo por ejemplo un derecho de oposición.

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Los notarios proponen crear un sello notarial que inyecte seguridad jurídica al comercio electrónico | Compañías

El comercio electrónico necesita más seguridad jurídica. Así lo aseguraron ayer los notarios europeos reunidos en Santiago de Compostela, que defendieron la necesidad de establecer un marco claro y seguro de derechos de los consumidores si se quiere potenciar las transacciones digitales. El presidente del Consejo de los Notariados de la UE, José Manuel García Collantes, defendió en el 4º Congreso de los Notarios de Europa que los notarios tienen los conocimientos jurídicos necesarios para jugar un papel clave en este proceso y aportar al mundo online la misma seguridad que en el mundo físico.

En este contexto, presentaron dos iniciativas. La primera, a propuesta de los notarios españoles, es la creación de un sello de calidad, un “sello de conformidad notarial” que certificaría que las empresas que ofrecen servicios por internet incluyen condiciones de contratación en sus webs conformes a la normativa comunitaria de protección del consumidor. “Este sello daría mucha tranquilidad al consumidor, pero también otorgaría a las empresas un plus de confianza”, aseguró José Carmelo Llopis, notario y uno de los coordinadores del congreso.

La segunda propuesta, que llega de la mano de los notarios de los Países Bajos, tiene que ver con la creación de una especie de DNI de identidad digital, un certificado electrónico que emitiría el notariado europeo y que garantizaría que el consumidor es quien dice ser. “Esto permitiría a las empresas saber a quién están ofreciendo un servicio por internet, evitando por ejemplo que vendan a un menor un producto o servicio solo apto para mayores de edad. Además, siempre se haría salvaguardando la privacidad de los datos de la persona”, subrayó Llopis.

Este aclaró que tanto el sello como el certificado electrónico serán voluntarios. Parten de un supuesto de autocontrol y autoseguridad, pero “estamos convencidos de que la utilización de ambos recursos elevaría la reputación online de las empresas y animaría a las personas a contratar más servicios digitales”. “En el momento que cuatro empresas grandes te obliguen a presentar un certificado de identidad de este tipo, el resto les seguirán”, remarcó Llopis.

El sello de conformidad notarial aparecería tanto en la web de la empresa como en la web del notariado correspondiente, de tal manera que cualquier persona pueda consultarla y comprobar si una empresa ha sido visada por un notario.

Durante el congreso, el papel de los notarios fue destacado por el ministro de Justicia, Rafael Catalá, que señaló que “no puede existir una Europa fuerte sin un notariado de calidad que facilite la contratación transfronteriza”. En la misma línea Tiina Astola, directora general de Justicia y Consumidores de la CE, también subrayó la importancia de los notarios en la construcción de un espacio jurídico, pero advirtió que la labor de los notarios se enfrenta a un cambio importante con la llegada masiva del comercio electrónico, “ya que han de asumir su papel para analizar y mejorar el contenido de este tipo de contratos”.

Durante el congreso también se ha hablado mucho de herencia digital y de blockchain, del papel que puede jugar esta tecnología en la labor del notario. No se descartó que pueda aplicarse a proyectos como el citado de identidad digital. “Ya hay empresas apostando por ello”, dijeron.

Respecto a la herencia digital, un aspecto sobre el que los notarios reciben cada vez más consultas, admitieron que es algo que urge regular, pero que no es fácil, debido a que muchos de los grandes prestadores de los servicios digitales son ajenos a la Unión Europea.

Los notarios quisieron dejar claro que existe un problema al respecto y que hay que determinar cuánto antes qué pasa con las cuentas digitales de una persona cuando fallece o qué pasa con sus criptomonedas. “Imagínense la herencia digital de un escritor que tiene sus obras en la nube, o de una persona que compró bitcoins cuando valían poco y ahora tiene un capital”.

Ante esta situación, el notariado maltés ha propuesto en el congreso una regulación supranacional (Europea, en este caso) para permitir que exista una persona designada por otra antes de fallecer que le legitime frente a todos los servicios de la red. “Se trata de crear una figura de albacea, de heredero digital o responsable al que se le atribuyan estas facultades sobre el patrimonio digital de alguien”, detallaron.

Dicho patrimonio incluiría todo aquello que esté en formato digital y que exista cuando la persona fallece. “Hablamos del dinero que puede haber en monederos electrónicos, de colecciones de música, de fotografías, de cuentas en Facebook o Instagram… Se trata de ver cómo se legitima a alguien ante Facebook para decirle que borre una cuenta o a Google para que puedas acceder al monedero electrónico de una persona fallecida, y que le hagan caso. Que le permitan borrar cuentas de correo electrónico o acceder a una cuenta”.

Se espera que todas estas propuestas salgan aprobadas en el congreso, que concluye este sábado, para presentárselas a las autoridades europeas.

Asimetrías informativas y costes derivados

Los notarios advirtieron durante el congreso que el mundo digital tiene cada vez más peso en la economía y la sociedad y que es muy cambiante. “Surgen continuamente nuevas circunstancias, como el comercio móvil, o contraprestaciones hasta ahora desconocidas, como el pago de servicios con los datos del consumidor, algo que antes no pasaba”. Ante este nuevo escenario, los notarios quieren convertirse en los garantes de la legalidad dentro del sistema digital. “Queremos poner nuestro grano de arena para que los consumidores tengan una mayor sensación de seguridad, porque según todos los estudios la desconfianza es la que está frenando un avance más rápido del comercio electrónico. La gente no se fía porque no sabe muchas veces quién está detrás de una web, qué pasa si no le llega el producto que ha pedido o qué ocurre si le llega mal”.

Según los notarios, en el ámbito digital hay hoy “asimetrías informativas” (el comprador, por ejemplo, no sabe a quién compra ni el vendedor a quien vende) que provocan inseguridad jurídica y costes económicos. “Nuestra participación, como terceros de confianza, reduciría este problema”.

La eurodiputada Pilar del Castillo aseguró en una entrevista con Efe y CincoDías que la confianza y la seguridad en el mundo digital no tienen por qué estar reñidos con los intereses de la industria europea del big data o con la expansión del comercio electrónico en la UE.

“La confianza y seguridad son dos aspectos fundamentales para que los ciudadanos de los países europeos se sientan más estimulados a utilizar los medios digitales en varios aspectos de su vida, entre otros, obviamente, en el comercio electrónico”, añadió Del Castillo, que es miembro de la Comisión de Industria, Investigación y Energía el Parlamento Europeo.

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García Collantes: “Queremos impulsar una red segura que interconecte todas las notarías europeas” | Compañías

La próxima semana se celebrará en Santiago de Compostela el 4º Congreso de los Notarios de Europa, y uno de los protagonistas será José Manuel García Collantes, desde enero presidente del Consejo de Notariados de la UE. Allí se debatirá, como el mismo explica, sobre cómo elevar la protección de los consumidores y las empresas en el ámbito digital, y plantearán medidas que garanticen la seguridad de la firma electrónica, de las identidades virtuales y del uso de tecnologías como el blockchain.

La economía digital ha transformado la relación entre empresa y cliente. ¿Cómo pueden contribuir los notarios a aclarar los aspectos legales de ese nuevo escenario?

En el congreso trataremos los retos que plantean las nuevas tecnologías y cuál es la posición que los notarios debemos tener para hacer frente a los mismos en beneficio de los usuarios. Hay puntos que nos preocupan. El comercio electrónico mueve ya ingentes cantidades de dinero, pero suscitan inseguridad al ciudadano a la hora de determinar cuáles son sus derechos cuando compra por internet y temor respecto a la identificación de la otra parte con la que contratan y que está al otro lado del ordenador. Por ello presentaremos soluciones a estos problemas. Y analizaremos nuevas herramientas tecnológicas como el blockchain, que pese a lo que se dice de que van a acabar con los notarios no creo que vaya a ser así. También abordaremos la herencia digital, los contenidos digitales que pueden formar parte de nuestro patrimonio. Hay que ver cómo se regula, combinándolo con una herencia analógica, tradicional. Cómo se heredan, por ejemplo, los bitcoins.

La agenda digital de la CE ha fijado 2020 como plazo para que las administraciones públicas sean digitales “por defecto”, interoperativas de un país a otro y basadas en la presentación de los documentos una sola vez. ¿Cómo afecta esa agenda a las notarías? ¿Han iniciado el proceso de adaptación?

Lo hicimos hace mucho tiempo, antes de que la Comisión lanzara su actual estrategia de mercado único digital. En España, los notarios tienen desde hace mucho una red privada segura de conexión entre todas las notarías, que se combinan también con todos los registros de la propiedad y registros mercantiles, y con las administraciones públicas a las que tenemos que mandar información (catastro, ayuntamientos, comunidades autónomas). En España, ya todas las escrituras se envían telemáticamente a los registros por procedimientos seguros, y es algo que están haciendo o empiezan a hacer todos los notariados de la UE que siguen el sistema latino germánico (22 de los 27 países de la UE).

Hay que ver cómo se regula la herencia digital, combinándola con la analógica, la tradicional. Cómo se heredan los bitcoins, por ejemplo

Pero la creación de un mercado único digital augura un consumidor cada vez más transfronterizo. ¿Tienen ustedes capacidad para adaptarse a ese marco europeo?

Por supuesto. Pero hay que distinguir los negocios que por imperativo legal se hacen ante notario (compraventa de un inmueble, constitución de una sociedad…) de lo que es el comercio de bienes mueble (la compra de un libro por internet, por ejemplo). Respecto a los primeros, vamos a presentar en el congreso dos proyectos. Uno pretende extender a nivel europeo una red segura que interconecte a todas las notarías europeas, de modo que un vendedor en Múnich con un inmueble en España y un comprador en Madrid puedan ante sendos notarios (en Múnich y Madrid) expresar la voluntad de vender y comprar, respectivamente, haciendo una sola escritura comunicándose telemáticamente las dos notarias. El segundo proyecto quiere impulsar el reconocimiento interestatal de la firma electrónica, porque ahora cada notario tiene su firma, que es reconocida solo a nivel interno dentro de su propio país. Respecto al otro tipo de negocio, presentaremos una propuesta para crear un sello notarial de conformidad, que se otorgaría a los oferentes de servicios por internet que incluyan condiciones de contratación en sus webs conformes a la normativa comunitaria de protección del consumidor. Eso daría tranquilidad al consumidor y otorgaría mayor confianza en las empresas oferentes.

Habla de una firma electrónica válida en toda Europa. ¿Hay algún cálculo sobre la inversión necesaria para digitalizar los servicios de notaría y hacerlos operativos con el resto de Europa?

Aún no hay un cálculo concreto, al céntimo, pero vamos a presentar el proyecto, el programa de desarrollo, que eso si está hecho.

¿Se sienten las notarías amenazadas por la revolución digital? ¿Temen que surjan servicios fedatarios que se ganen la confianza del consumidor en detrimentos de los suyos?

No, porque los notarios ofrecemos un servicio que muy pocos pueden ofrecer. Cuando se dice que el blockchain va a acabar con los notarios, no es cierto. El blockchain nada tiene que ver con nuestra función; es un sistema de almacenamiento de una serie de datos, que va encadenado de una manera totalmente inmutable y permanente en una cadena de bloques. Pero en esa cadena lo que se almacena es una referencia a un documento, una fecha y la hora exacta, pero no el documento. Los notarios lo que hacemos es controlar la legalidad de los documentos, asegurarnos que el contenido de los mismos está conforme a la ley. Eso el blockchain no lo cambia. Para nosotros, esta tecnología puede ser muy importante, porque podríamos usarla para hacer una cadena notarial de documentos, pero el control de los mismos, lo tienen que hacer los notarios.

Apostamos por impulsar el reconocimiento interestatal de la firma electrónica de los notarios, no que solo sea reconocida a nivel interno dentro de cada país.

En Europa conviven dos modelos, el latino basado en las notarías y el anglosajón que recurre a otras fórmulas. ¿Puede aumentar la tensión entre ambos si va a más, como parece previsible, el número de consumidores transfronterizos?

Estos dos modelos coexisten pacíficamente desde hace tiempo porque obedecen a sistemas jurídicos distintos. Los dos son buenos, con sus ventajas e inconvenientes, pero a cada uno nos va muy bien con el nuestro. Creo que va a seguir así.

En una Europa digital, sin fronteras, ¿se podrán mantener las estrictas regulaciones de las notarías en países como España (número clausus, demarcaciones territoriales)?

Sí, por supuesto. Nosotros somos funcionarios, y desarrollamos una función de interés público. Además, hay una sentencia muy reciente que corrobora y justifica que el Estado solo pueda delegar esa función en las personas en las que confía y que, por tanto, sea éste quien las seleccione (por oposición), y eso justifica una serie de restricciones importantes a la libre competencia porque no somos médicos, ni ingenieros, ni abogados, no somos una profesión liberal.

Pero cada cierto tiempo, Bruselas arremete con las regulaciones de los colegios profesionales e intenta imponer una liberalización. ¿Temen que la Comisión Europea vuelva a la carga?

Esto se basa precisamente en que la Comisión en algunos momentos ha desconocido o no conocía bien nuestra función, pero ya tenemos un precedente que cambia esto. Y no me refiero a esa sentencia, sino la modificación de la directiva de cualificaciones profesionales llevada a cabo en 2014, que excluyó expresamente a los notarios de la aplicación de esa directiva, precisamente por considerarlo un servicio estatal que realizaban los notarios por delegación del Estado.

García Collantes: “Queremos impulsar una red segura que interconecte todas las notarías europeas

Con los datos que ustedes manejan en sus notarías, ven si vuelve a haber cierta burbuja inmobiliaria.

Nosotros tenemos un servicio estadístico que da unas cifras muy exactas cada 15 días. No tengo en la memoria los números exactos, pero sí puede decirle que se está experimentando un repunte de las compraventas inmobiliarias con claridad y que los precios van poco a poco subiendo.

Ustedes dicen que las regulaciones son necesarias para proteger al consumidor, pero el estallido de la burbuja inmobiliaria reveló, al menos en España, que los clientes estaban en una clara inferioridad de condiciones en relación con los bancos y que de poco servía la presencia de un notario.

Es un tema que nos preocupa muchísimo. La ley del notariado nos obliga a ser imparciales, pero en determinados momentos, por circunstancias a veces externas, se ha podido dar la impresión de que no era así. Ha sido muy clásico el tema de ir los notarios a firmar a los bancos. Esto no está prohibido y en sí mismo no tiene porqué implicar una parcialidad del notario, pero de todas formas, y para evitar esto, la mayoría de los colegios de notarios en España han dictado normativas internas prohibiendo a los notarios ir a firmar a los bancos. La normativa dice que quien elige al notario es el consumidor, no el cliente poderoso (banco, constructora), pero eso a veces no se ha respetado. Hemos hecho muchas campañas publicitarias al respecto, pero igual no lo hemos hecho suficientemente bien. En el tema de las cláusulas suelo, no se puede excluir que en algún momento haya habido actuaciones notariales equivocadas, igual que hay malos policías, jueces o periodistas, pero estoy convencido de que en la mayoría de los casos, los notarios han actuado con una corrección enorme.

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Los notarios piden que el legislador (y no los jueces) fije con claridad qué es lícito pactar en contratos de crédito | Legal

“El consumidor debe tener información sobre las cláusulas hipotecarias en una fase preliminar a la firma del préstamo para poder decidir”, declaró el presidente del Consejo General del Notariado, José Ángel Martínez Sanchiz, en la inauguración del seminario Protección del consumidor en la contratación hipotecaria, que tiene lugar desde hoy hasta el próximo viernes en el Palacio de la Magdalena de Santander, sede de los cursos de verano de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo.

Sobre la inminente aprobación del anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que transpondrá una directiva comunitaria sobre créditos inmobiliarios, Martínez Sanchiz señaló que “los notarios hemos propuesto soluciones para incrementar la transparencia que esperamos sean contempladas en el texto del anteproyecto. El Notariado quiere prestar una completa disposición y colaboración en la fase preliminar de la elaboración de los contratos hipotecarios”.

Nos encontramos en un punto de inflexión en matera hipotecaria. Hasta ahora habíamos presenciado cómo la contratación era masiva, en serie, con unas condiciones generales estándares; tras la crisis se detectaron fallos en el sistema y se ha pasado a una situación en la que el consumidor demanda una máxima transparencia para que la contratación sea más justa y eficaz”, apuntó el presidente de los notarios.

“Necesitamos que sea el legislador, y no los jueces, el que fije con claridad qué es lícito o no pactar en contratos de crédito con consumidores”, señaló el notario Manuel González-Meneses

La hipoteca es un producto muy técnico

“Está cada vez más justificado que en el momento de la contratación hipotecaria tenga una intervención relevante ese tercero independiente, imparcial y técnico de que disponemos en nuestro sistema jurídico, como es el notario”, señaló el notario Manuel González-Meneses en la primera mesa redonda del seminario.

La hipoteca es un producto muy técnico, muy sofisticado, muy beneficioso, pero que nos compromete también mucho patrimonialmente. Por eso, por su propia naturaleza, plantea un específico problema de transparencia, que con el tiempo y los cambios que estamos viviendo en la propia operativa bancaria se hace cada día más acuciante”, apuntó González-Meneses en la primera mesa redonda de este foro, titulada ‘Información al consumidor y transparencia material: el papel de bancos, notarios y registradores’.

González-Meneses propuso algunas medidas en aras de mejorar la protección del consumidor: “Para que el mercado hipotecario sea realmente más transparente, necesitamos que sea el legislador y no los jueces el que fije con claridad qué es lícito o no pactar en contratos de crédito con consumidores en las cuestiones sobre las que suscita conflicto. Asimismo, las propias entidades deberían adoptar voluntariamente clausulados mucho más simples, claros y equitativos, que deberían estandarizarse en el sector de manera que la entidad que no los emplee sufra un elevado coste reputacional”.

“Por último, debería existir una información fácilmente accesible online adaptada a lo que puede y debe entender un consumidor medio, pero sobre todo, independiente, objetiva y crítica sobre los clausulados que emplea cada entidad bancaria, para lo cual los más indicados podríamos ser los notarios, pero no necesariamente ni en exclusiva. De esta manera, datos que nunca han estado realmente en el mercado, sobre los cuales –por desconocimiento y por la propia falta de preparación- los consumidores nunca han podido ejercer su poder de elección, empezasen a ser tenidos en cuenta a la hora de optar por la hipoteca de una u otra entidad, haciendo posible el shopping, es decir la elección entre diferentes productos de diferentes fabricantes”, concluyó.

A los bancos no les interesa desahuciar

Javier Rodríguez-Pellitero, secretario general de la Asociación Española de Banca, apuntó que a las entidades financieras no les interesa que se produzcan ejecuciones hipotecarias o desahucios, ya que “suponen dotar provisiones y gastos, problemas con el alzamiento, etc.; en definitiva, el banco se convierte en propietario de una casa que no quiere, por ello se proponen alternativas como las novaciones, quitas, daciones o alquileres sociales”.

Sobre el nuevo anteproyecto, el representante de la banca, apuntó que “esperamos que contribuya a aclarar el panorama de inseguridad jurídica actual. Pedimos claridad desde el sector bancario y que no se apliquen retroactivamente normas actuales a situaciones anteriores, ya que los productos hipotecarios duran veinte o treinta años. No ha habido concesiones irresponsables de crédito, menos del 7% de la población desempleada tenía hipoteca”.

Rodríguez-Pellitero avaló con cifras la buena salud del sistema hipotecario español: “Ha llegado a haber 600.000 millones de euros de inversión internacional; la mora hipotecaria apenas superó el 6% en un pésimo escenario económico. Somos un país de propietarios, con un 80% de pisos propios frente al 70 de media en la UE, o al 50 en Alemania. Las inversiones inmobiliarias ascienden a los 4,6 billones de euros, mientras que los productos financieros suponen el 1,2%. Esto quiere decir que el sector bancario ha respondido de forma eficiente para dotar de acceso a la propiedad, con buenas condiciones de financiación –hasta un 80% del precio del inmueble- y de duración –llegando hasta los 40 años-“. Para el secretario general de la AEB el problema radicó en el crédito inmobiliario a promotores, “donde la mora superó el 40% y fue una de las principales causantes de la burbuja”.

Para concluir, Rodríguez-Pellitero, resaltó que “la actividad de los bancos ha estado muy sujeta a la regulación, la nueva directiva no aporta muchas novedades respecto a las normas de transparencia de las entidades financieras, que ofrecen desde hace más de veinte años una completa información precontractual: folletos informativos, ofertas vinculantes, guías del Banco de España, fichas de información precontractual y de información personalizada, simulaciones de tipos de interés, etcétera”.

Por su parte, Rosario Jiménez, decana del Colegio de Registradores de Granada, abundó en la protección registral del deudor hipotecario, vehiculada con “las calificaciones registrales de los préstamos hipotecarios y de las cláusulas abusivas y de vencimiento anticipado”.

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Europa protege de manera dispar al deudor hipotecario | Mi dinero

Los litigios que han protagonizado miles de deudores hipotecarios en España no son exclusivos de nuestro país, y ni siquiera son nuevos. Sin embargo, el altavoz que ha supuesto la peor crisis de la democracia y la presión mediática han sacado a la luz el drama que representa para una familia que el banco ejecute su hipoteca y se vea desprovista de buena parte de su patrimonio. Cómo evitar que situaciones así puedan repetirse ahora que está en ciernes una nueva reforma hipotecaria fue uno de los ejes centrales del debate organizado recientemente por el Colegio de Registradores de la Propiedad de España.

Diana Wallis, expresidenta del Parlamento Europeo, resaltó que la idea del conocimiento mutuo y confianza personal entre las partes que hasta hace unos años actuaba como medida preventiva se han visto sustituidos por nuevos parámetros. Como regla general, en la mayor parte de Europa cuando se produce una intervención judicial, lo habitual es buscar alternativas a la ejecución de la hipoteca. Lo más frecuente es determinar una suspensión de los plazos oficiales e incluso, en el caso de que no se pueda evitar el lanzamiento o desalojo del propietario, se suele buscar una solución de vivienda social.

En lo que estuvieron de acuerdo todos los ponentes, que analizaron los mercados de Alemania, Irlanda, Italia, Países Bajos y España, es que ya no existen mercados locales, y la conservación del equilibrio en las posiciones de las partes del contrato, y sus respectivos derechos resulta difícil de garantizar en un contexto progresivamente despersonalizado. Por ello, Wallis recalcó que la idea que ha de regir es el restablecimiento de dicho equilibrio más que aumentar demasiado la protección, “ya que un exceso de ésta provoca efectos perjudiciales, como en Gran Bretaña y España, donde se imponen cada vez criterios más restrictivos de acceso al crédito”.

En lo relativo a que la información de los contratos ha de ser más transparente, los ponentes recordaron que se debe avanzar en dos aspectos clave: quién ha de facilitar esa información para garantizar que sea independiente y de calidad (en Italia se prevé la intervención de asesores financieros independientes) y la evolución real de los propios estándares o qué información es necesario aportar. Superada esta fase, es necesario establecer controles preventivos. Frente a la labor que realizan en España notarios y registradores, lo cierto es que en la mayoría de los casos analizados son los bancos centrales los que ejercen cierto control, sobre todo en materia de intereses variables, como en Italia e Irlanda.

En Alemania, es posible oponerse a la ejecución hipotecaria en cualquiera de las fases del proceso, pero solo en caso de no hacerlo, podrá el juez apreciar el carácter abusivo de alguna cláusula. Así, tanto en Alemania como en Holanda, es el juez quien informa a las partes de que va a proceder a la aplicación del derecho nacional conforme a los criterios de las normas de la Unión.

En cuanto al número de impagos que puede desencadenar la ejecución, que en España es de tres, en Europa existen soluciones muy diferentes. En Holanda, donde el nivel de impagos es bajísimo porque la banca aplica un criterio de concesión de préstamos según el cual la cuota no debe superar la mitad de los ingresos totales, la ley establece un único impago para activar el procedimiento; si bien en la práctica se pueden acumular hasta seis o siete mensualidades.

En Italia, para proceder por la vía judicial ordinaria se deben acumular siete mensualidades impagadas, aunque pueden ser alternas, mientras que para la ejecución privada, similar a la venta extrajudicial ante notario española se requieren 18 impagos. En Irlanda, lo habitual es de una a tres cuotas, aunque el Código de Conducta de las entidades establece ocho mensualidades. De hecho, se determina una moratoria de ocho meses desde el primer impago hasta que se puede incoar el procedimiento.

En Alemania, el régimen es más complejo, siendo necesarios dos impagos totales o parciales consecutivos que representen al menos el 2,5% del capital. A partir de entonces se le ofrece al deudor un plazo de dos meses para que regularice su situación. Así, los expertos se preguntaron hasta qué punto pretende el Tribunal de Justicia de la UE que los Estados sean activos en la defensa de los consumidores.

En países como Alemania u Holanda se interpreta que es suficiente con una intervención mínima, mientras en España se considera que es necesaria la intervención activa, lo que exige un control de oficio de la correcta aplicación de las normas. El presidente de la Asociación Europea de Registros de la Propiedad, Jan Moekerke, aseguró que se debe reflexionar sobre los límites entre la protección necesaria y la sobreprotección, por lo que pidió impulsar el papel de estos profesionales, “como única autoridad imparcial que interviene en el proceso”.

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