Madrid alcanza la cima de la inversión inmobiliaria… y Barcelona entra en ‘stand-by’ | Compañías

La inversión inmobiliaria en España llega a niveles récord. En el primer semestre del año se ha convertido en el tercer país europeo en recepción de capitales en el sector, solo por detrás de Alemania y Reino Unido, según destaca un informe de la consultora Colliers International. Y entre el interés de los inversores destaca, sobre todo Madrid, mientras Barcelona sigue siendo muy atractiva, pero ha levantado cautelas en las últimas semanas por el proceso soberanista.

El informe de la consultora inmobiliaria destaca que España ha recibido 8.540 millones de euros en inversión en el sector, lo que supone cerca de un 50% de crecimiento respecto al año anterior. Desde 2014, y sobre todo a partir de 2015, la aparición del régimen fiscal de las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) ha canalizado un gran interés del capital internacional dispuesto a apostar por la recuperación del inmobiliario, que había vivido mínimos históricos en los años precedentes por la crisis del ladrillo y la falta de financiación. También los fondos internacionales (en gran parte oportunistas) comenzaron a creer en el mercado español, a lo que le han seguido los inversores más institucionales (fondos de pensiones, aseguradoras…).

“Refleja un fuerte repunte para el país como consecuencia de un aumento significativo en el crecimiento económico impulsado por las exportaciones, a pesar de algunos desafíos políticos y de mercado”, se señala en el estudio. Precisamente el informe destaca que Merlin Properties, socimi cotizada en el Ibex 35, es el mayor inversor en Europa desde mediados de 2016, con más de 5.000 millones. Esta empresa ha crecido fulgurantemente con la adquisición rápida de activos, pero sobre todo con la compra de Testa a Sacyr y la integración de los activos terciarios de Metrovacesa, concluida el pasado año. Se coloca por delante de otros grandes como Blackstone, CBREGlobal Investors, Amundi, Deka, Axa, GIC, Patrizia o Allianz.

“Gran parte de los volúmenes se puede atribuir a las socimis. Merlin Properties invirtió más que Blackstone en el primer semestre de 2017, a pesar de centrar su estrategia sólo en España. El sector retail es el más activo y Madrid escala puestos entre las ciudades con mayor volumen de inversión”, destaca Anthony Labadie, director de mercado de capitales de Colliers España.

Madrid ha ascendido al quinto puesto entre las ciudades europeas más atractivas para la inversión. Solo la superan Londres, París, Berlín y Fráncfort. La capital española recibió 4.420 millones de capital en el primer semestre, según Colliers. Sube cuatro puestos y adelanta a otras grandes urbes como Ámsterdam, Munich, Estocolmo, Oslo, Milán o Mánchester.

Barcelona también se comportó en el primer semestre de forma positiva, ascendiendo hasta el puesto número 17 entre las ciudades europeas. De hecho, es una de las que más suben en lo que va de año. Y es que la capital catalana, a pesar de contar con un mercado inmobiliario relativamente pequeño, contó con un vibrante interés en los primeros meses, con 1.350 millones captados. Un panorama que los expertos ven peligrar en las últimas semanas y que Colliers confirma. Las dudas abiertas por el proceso independentista está afectando ya a algunas decisiones.

“A pesar del crecimiento, la incertidumbre generada en torno a la situación en Cataluña puede disuadir a algunos inversores a esperar hasta que la situación política se aclare”, remarca Labadie.

Entre las grandes operaciones hasta el tercer trimestre destaca una en España, la de la compra de Madrid Xanadú, por 532 millones. Este centro comercial fue adquirido al fondo canadiense Ivanhoé Cambridge por el operador británico Intu, que a su vez vendió al fondo estadounidense TH Real Estate el 50% del activo. Colliers también destaca la importancia del Complejo Canalejas, que une nueva oferta hotelera, residencial y de retail junto a la Puerta del Sol de Madrid, un proyecto en el que el grupo Villar Mir vendió la mitad de la participación por 225 millones a Mark Scheinberg, millonario canadiense-israelí y fundador de Pokerstars.

A nivel global, el volumen de inversión de 515.000 millones de euros durante la primera mitad de 2017 se sitúa en línea con los dos años anteriores. Sin embargo, esta cifra, señala Colliers, “esconde importantes divergencias entre continentes: mientras que la inversión en Asia crece significativamente impulsada por la reorientación del capital chino, la actividad en Europa y EE UU muestra signos propios de la fase de enfriamiento del ciclo”.

El efecto del ‘brexit’

El sector en Reino Unido ha vivido en el primer semestre las consecuencias del brexit, dejando de ser el mayor mercado europeo por inversiones. Alemania ocupa ahora esa posición, con 33.000 millones de euros en adquisiciones (34% más interanual). Reino Unido se queda en segunda posición, con 29.500 millones y un descenso del 12,7%. La depreciación de la libra respecto al euro ha jugado un papel en el impacto sobre el mercado británico, señala Colliers.

La mayor fue la del rascacielos londinense conocido como Walkie Talkie, comprado por el grupo hongkonés Lee Kum Kee a varios fondos por 1.435 millones.

Source link

El primer centro comercial para quien odia los centros comerciales | Compañías

La inmobiliaria Merlin quiere crear un nuevo tipo de espacio comercial para aquellos a quienes no les gustan los espacios comerciales. El proyecto se desveló este miércoles, en el que la socimi invertirá 30 millones de euros para inaugurar, antes de la Navidad de 2018, el complejo bautizado como X-Madrid, ubicado en Alcorcón.

La idea de la empresa, cotizada en el Ibex 35, es atraer a un tipo de cliente que habitualmente rechaza acudir a estos espacios y con hábitos de compra online. Esta apuesta por la diferenciación proviene de la necesidad de encontrar un modelo que haga frente a los nuevos deseos de los consumidores y también cómo abordar una de las zonas de España con más densidad de centros comerciales: Isla Azul, Sambil, Madrid Xanadú, Parque Oeste, San José de Valderas o Tres Aguas.

Merlin heredó de la integración de activos de Metrovacesa en 2016 el centro llamado Opción, clausurado en 2010, que ahora reformará. Este inmueble fue propiedad de la familia Sanahuja, pero tras la reestructuración financiera se incorporó a Metrovacesa y posteriormente a Merlin. Ahora, la socimi intenta rescatarlo con este plan. Anteriormente se intentó reflotar con otras opciones, como destinarlo a la gastronomía o que fuera ocupado por el supermercado estadounidense Cotsco o por Carrefour.

Los detalles

El espacio contará con 39.000 m2 donde alrededor de dos tercios se destinará al deporte, gastronomía y ocio, que atraiga esos clientes poco dados al mundo de las tiendas.

Contará con áreas de voley playa, parkour, crossfit con restaurante de comida sana, BMX o un centro de buceo con una fosa de 15 metros de profundidad, la única integrada en un espacio comercial en España. También habrá rocódromo (diseñado por el escalador Chris Sharma), surf, tiendas de marcas de automóviles para probar vehículos, o un cine con sesiones privadas con sofás y catering propio.Habrá también un espacio para deportes de nieve.

La zona de restauración contará con cocina más sofisticada de lo habitual, con hamburguesería gourmet y asiáticos, además de un beach club.

Interior del centro comercial.
Interior del centro comercial.

Respecto a las tiendas, alrededor de un tercio del espacio, estarán dedicadas a moda muy urbana, a semejanza de la calle Fuencarral de Madrid. La empresa ya cuenta con un 70% de espacios comprometidos. Lo que no habrá serán las grandes cadenas de mass market.

Incluso las empresas de telefonía trabajan en nuevos modelos de tiendas enfocados a este consumidor más tecnológico. La inmobiliaria también asegura que pondrá especial énfasis en los nuevos modelos de venta, con más integración entre el mundo online y offline.

Source link

Ismael Clemente, el sabio de Merlin que sacó la espada del ladrillo | Compañías

Era cuestión de tiempo que Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, ganara el premio AED al Directivo del Año. Todos los que han trabajado con él en el sector inmobiliario, y antes en la banca, hablan maravillas. Simpático y sencillo, lidera la gestión de la principal empresa española por volumen de activos.

Hijo de maestros, para Clemente la educación es la base de todo. “Ser respetuosos no está de moda”, dijo el miércoles en el discurso de aceptación del premio. “No se trata de usted al doctor, al profesor, a la persona mayor. El tuteo lo ha sustituido todo. Ser educado y reconocer la diferencia de edad, de posición en el trato, parece que no se lleva. La vida da muchas vueltas, y si pensamos en el largo plazo hay que tratar a todos con respeto, incluidos a los enemigos”.

Nació en 1970 en Valencia de Mombuey (Badajoz), donde los alumnos con distintas edades compartían aula, y Clemente asistía a clases de compañeros mayores que él. Al finalizar la primaria, se internó en el colegio de los jesuitas de Villanueva, donde conoció a Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin, de quien destaca su capacidad para “poner orden, crear equilibrio, ejecutar, en definitiva, de hacer que las cosas pasen”.

Clemente quiere destacar que él es “solo la cara visible” de Merlin y agradece a su equipo su “formidable labor” impulsando la trayectoria de la compañía en sus tres años de existencia. Además de Ollero, resalta el trabajo del británico David Brush, director de inversiones, que fue su jefe durante 16 años: “Un referente y una de las personas más lúcidas que conozco”.

El CEO de Merlin ingresó becado en la universidad en Icade para cursar el E3, el Doble Grado en Administración y Dirección de Empresas y Derecho. Fiel a sus principios, sigue vinculado al mundo universitario y a la formación de directivos: es profesor en el programa MRE del Instituto de Empresa y miembro del Spanish Council del Urban Land Institute.

Su primer trabajo lo desempeñó en Arthur Andersen, donde conoció a María Fernández Picazo, su mujer, ”amiga y confidente desde hace 19 años”, y la base de otro gran pilar de su vida, la familia, junto a sus seis hijos.

Tras su paso por el bufete Garrigues, inició su trayectoria en el sector inmobiliario, al que lleva vinculado dos décadas. Su jefe durante 11 años, Antonio Rodríguez Pina, presidente de Deutsche Bank España, le considera “un sabio del sector. Hace gala del rigor profesional en un mundo inmobiliario donde los que han triunfado normalmente no brillaban por su cualificación”.

Cuando le pidieron a Clemente que despidiera a parte de su equipo, prefirió irse. Al final, todos sus colaboradores acabaron yéndose también con él, y gracias a sus contactos en el mundo inmobilario, creó en 2012 la gestora inmobiliaria Magic Real Estate. Dos años después fundó Merlin Properties (el nombre es una evolución de la magia de la anterior compañía), que pronto se convirtió en el máximo referente del sector inmobiliario español, siendo la única representante del sector en Ibex, y en el top 10 de los mayores socimis de Europa.

El presidente de la Asociación Española de Directivos (AED), Juan Alcaraz, elogia la trayectoria de Clemente “no únicamente por su labor como líder, sino también por ser un excelente ejemplo de valores en el terreno personal y profesional.”

A Clemente le encanta hablar de política off the record; en público, se muestra crítico con el intervencionismo estatal. “Parece que hay que desconfiar del individuo, que hay que pedir de forma infantil ayuda al Estado para todo, crear normas para cosas que ya están legisladas”. Eso perjudica a las empresas,“que se convierten en animales burocráticos, con cuotas para todo: hombres, mujeres, consejeros independientes. Es necesaria una cierta regulación, claro, pero parece que la injerencia de lo público no tiene fin”. Matiza, eso sí, que “quizás no sea culpa de los políticos”, sino de que “casi todo se lee en clave política en la sociedad”, aunque sean decisiones meramente empresariales”.

En el discurso de la AED también tuvo críticas para el sector privado: “En el mundo empresarial se tiende cada vez más a una cierta esclerosis de departamentos intermedios, que sirven para que alguien asuma la responsabilidad que no quiere asumir otro. Asumir responsabilidades no debe dar miedo.” Aficionado alFCBarcelona, a la vela y al windsurf, se escapa cuando puede al campo de su infancia. Clemente defiende que Merlin “da la máxima libertad del mundo” a sus empleados, “pero pide responsabilidad a cambio”. También defiende que se puede innovar “en una industria tan antigua como la inmobiliaria aunque parezca complicado. Nos gusta ser valientes si vemos que romperlo va a reportar beneficios a nuestros accionistas.”

Source link

El despegue de Amazon lleva a máximos la contratación logística | Compañías

Amazon se ha convertido en un protagonista esencial de la nueva ola de expansión del negocio inmobiliario logístico en España. Como ejemplo, en los últimos seis meses ha protagonizado dos de las grandes operaciones en el sector. La primera de ellas, de 34.000 m2 en Martorelles (Barcelona), un almacén ya dado a conocer por el gigante estadounidense. Y la segunda de ellas, la mayor del primer semestre, en Getafe (Madrid), contratando 58.215 m2, tal como adelantó este lunes Cinco Días.

La contratación en el entorno de Madrid ha duplicado el número de metros cuadrados contratados en un año, según la consultora JLL, superando los 380.000 m2. Mientras, Barcelona sigue al mismo ritmo elevado de 2015 y 2016.

“En Madrid había una demanda importante contenida en el mercado, que se esperaba en ejercicios anteriores y que ahora ha aflorado”, explica Pere Morcillo, director de industrial y logística de JLL. “Todos los grandes usuarios de almacenes logísticos reconocían que sus naves tenían unos niveles de ocupación muy elevados y que la necesidad de espacio era inminente”, añade. Otro de los motivos es el propio dinamismo económico tras los duros años de crisis, junto a los nuevos modelos de consumo.

“El nivel récord es debido al crecimiento de la economía española, que se basa en el crecimiento de las exportaciones, del consumo interno, también a las importaciones y, además, por el crecimiento del negocio online”, opina Luis Lázaro, director de logística de la socimi Merlin Properties.

Precisamente estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), nacidas a partir de 2014, y los fondos internacionales, han dado al sector la inversión necesaria para acometer nuevos proyectos de construcción de naves logísticas. “Hay que tener en cuenta que desde 2008 no se había hecho apenas nada hasta 2015, con lo que ha habido una importante evolución, en muchos aspectos, en estos espacios. Fondos y socimis proveen de espacio nuevo, eficiente y sostenible al mercado. Hemos venido a dar liquidez al mercado con los productos llave en mano”, recuerda Lázaro. Opina de igual forma el responsable de JLL: “Hemos visto que socimis como Lar o Axiare y muy especialmente Merlin han entrado a comprar suelos. Sus objetivos de inversión en logística son tan ambiciosos que deben crear el stock que no existe para poder incorporarlo a sus carteras”.

Junto a las socimis, fondos como P3 Logistics Parks, Rockspring, GreenOak, Logicor (vendida por Blackstone a China Investment) han protagonizado gran parte de las operaciones en España y los nuevos desarrollos.

Precisamente P3 Logistics será, como adelantó este diario, el encargado del macroproyecto de llave en mano para Amazon en Illescas (Toledo), un plan que debería ver la luz en las próximas semanas con la licitación de la obra.

Los datos de la consultora Cushman & Wakefield (C&W) también recalcan la inversión récord en Madrid. “Los operadores logísticos responden a un clima general de gran actividad de consumo y producción industrial”, se recoge en el informe de esta consultora. “Los nuevos contratos se centran en la primera y tercera corona. En la primera están activos los distribuidores de paquetería, principalmente en Getafe y San Fernando. Mientras, en la tercera corona se buscan grandes espacios para logística de volumen (más de 20.000 m2) con buena ubicación. En este segmento del mercado la renta juega un factor clave”, añade.

En esta zona destaca Cabanillas del Campo, en la autovía A-2 a la altura de Guadalajara. Igualmente, Illescas, en la A-42, se empieza a consolidar con el proyecto de Amazon y junto a otras naves como las de Toyota y Michelin. En el caso catalán, C&W destaca a Camp de Tarragona y el Vallès Oriental, que acaparan dos terceras partes de la contratación del área de influencia de Barcelona.

Sobre las previsiones, el responsable de Merlin cree que la tendencia seguirá siendo positiva. “Vendrán años similares e incluso algo mejores. Habrá niveles importantes de contratación y esto se debe a la necesidad de los operadores, debido especialmente al crecimiento del comercio online”.

1.100 empleos en Illescas

El proyecto de instalación de un megacentro logístico de Amazon en Illescas (Toledo), adelantado por este diario, podría crear hasta 1.100 puestos de trabajo en sus tres primeros años de vida, según aseguró este lunes Patricia Franco, consejera de Economía de Castilla-La Mancha, quien recibió “con mucha satisfacción” la decisión de la multinacional.

El presidente autonómico, Emiliano García-Page, también se pronunció en redes sociales sobre el proyecto de Amazon: “Arrancar la semana con buenas noticias. No solo es deseable, además es posible. Más empresas y más empleo en Castilla-La Mancha”. Por su parte, CC OO aseguró que es una “buena noticia”, siempre que genere “empleo de calidad”.

Source link

Merlin Properties, a la cabeza de las socimis | Mercados

Merlin Properties es la socimi más grande del mercado español y la empresa inmobiliaria con más capitalización en Bolsa, ya que alcanza los 5.172 millones de euros. El valor bruto de sus activos asciende a 10.027 millones y su cartera está formada por oficinas, centros comerciales, hoteles, centros de logística, y locales comerciales, que la compañía alquila y en los que la tasa de ocupación actual es del 92,3%. En lo que llevamos de año la acción se ha revalorizado un alrededor de un 7%, lo que supone un crecimiento menor que el del Ibex pero aun así estable. De hecho, analistas como Nuria Álvarez de Renta4 consideran que el mercado no ha estado recogiendo los buenos resultados de la empresa, y en su mayoría el conjunto de analistas de Reuters recomienda comprar.

Los resultados del segundo trimestre se publicarán el 22 de septiembre, pero en opinión de Ignacio Romero, analista de Sabadell, serán muy parecidos a los del primero. Los analistas de Bankinter consideran que estos “cumplieron con las expectativas del mercado”, ya que se produjo en este período un incremento de las rentas brutas del 50% y un incremento del 47,5% del Ebitda. Sin embargo, los márgenes de beneficio pasaron de un 87,1% a un 79,2%, algo que se explica por la adquisición de activos de la promotora Metrovacesa en septiembre del pasado año. Esta integración hizo que aumentaran las tasas de desocupación y que, según la analista Nuria Álvarez, disminuyera la rentabilidad media de la cartera. No obstante, en Bankinter se muestran optimistas con respecto a la ocupación de los activos recién adquiridos.

Renta4 realiza en su análisis una recomendación de compra por el crecimiento en términos comparables del 3% de las rentas brutas a perímetro constante, algo que ha tenido lugar en todos los segmentos de la compañía. Estos analistas también valoran positivamente la alta diversificación de la cartera de Merlin Properties, algo con lo que coincide Bankinter. De hecho, los últimos argumentan que este factor ayuda a acotar el riesgo de la compañía, ya que la exposición al segmento comercial es limitada. Para los analistas, uno de los factores de riesgo de las empresas inmobiliarias es la disminución de los ingresos por los efectos del comercio electrónico. Bankinter explica que en EEUU ya se puede observar cómo la posición dominante de Amazon está afectando a los REITS comerciales, la versión anglosajona de las socimis. En el caso de Merlin Properties, este riesgo es menor por la calidad de los activos y el peso de segmentos como las oficinas y los centros de logística. Ignacio Romero también recomienda comprar por los “cash flows estables y crecientes a medida que aumentan las rentas de la mano del crecimiento económico”

Otro factor interesante de esta compañía es el plan de incentivos para los directivos de la empresa, en el que se vincula un tercio de su cobro a la rentabilidad total para el accionista. Esta parte variable de su retribución se configura a partir de una visión a medio y largo plazo que fomenta la actuación estratégica de los directivos y que, según Bankinter, “refuerza la vocación de permanencia del equipo directivo”.

Los analistas de Société Générale son más prudentes y realizan una recomendación de mantener las acciones, a pesar de la valoración positiva que comentan en su informe. Los directivos de Merlin Properties confirmaron a principios de junio su voluntad de desinvertir en activos no estratégicos, de aumentar sus activos en centros de logística, y de implementar un programa de inversión capex para aumentar la rentabilidad de las oficinas y de otros activos minoristas. SG considera que esto demuestra que el mercado inmobiliario se encuentra en un momento dulce, y predicen una ganancia de activos para la compañía del 3,9%.

A medio plazo Bankinter predice una rentabilidad por dividendo de 4,2% en 2018 frente a 3,7% actual, y con respecto a la deuda, consideran que la reciente emisión de 600 millones de bonos a 8 años reducirá el coste medio de esta “a un nivel inferior a 2,2%” y provocará un descenso de los costes financieros del 5% en 2018. Por otro lado, explican que nos encontramos en un ciclo alcista en el sector inmobiliario, pero que los precios por metro cuadrado en los Central Business Districts de Madrid y Barcelona son un 20% inferiores a los precios antes de 2008. En opinión de Nuria Álvarez, es pronto para saber si existe riesgo de burbuja en el mercado del alquiler, ya que todavía nos encontramos en una fase de crecimiento del sector inmobiliario en la que son precisamente los alquileres los primeros que dan signos de recuperación.

Las claves


  • Accionistas. El principal accionista de la compañía es el Banco Santander, propietario del 22,27% de las acciones. Un 64,29% se encuentran en free float o flotación libre, BBVA tiene un 6,44% y el resto pertenece a sociedades de gestión de inversiones.

  • Recomendaciones. El 52.3% de los analistas de Reuters aconseja comprar, el 42,8% mantener y el 4,9% vender. El precio objetivo medio es de 11,92€, casi un 8% más que su cotización.

  • Socimis. En la Bolsa Española existen 40 socimis o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Estas compañías se dedican a la habilitación y promoción de espacios urbanos para su arrendamiento, y tienen como objetivo impulsar el mercado de alquileres en España, ya que este sector tiene en la actualidad unos niveles de negocio muy inferiores al resto de Europa. Las socimis tienen un régimen fiscal especial y están extentas de pagar el impuesto de sociedades. Tienen la obligación de distribuir determinados porcentajes de los beneficios de cada ejercicio en el reparto de dividendos.

  • Fusiones. El pasado 27 de junio Merlin Properties aprobó la absorción de Explotaciones Urbanas Españolas S.L.U y Centros Comerciales Metropolitanos S.A.U.

Source link