Así es Aedas, la mayor promotora de viviendas que saldrá a Bolsa | Compañías

Arrecian los movimientos del sector del ladrillo en Bolsa. Después de una década de sequía, en marzo debutó Neinor Homes como la primera promotora residencial en hacerlo desde que Realia lanzara su OPV en 2007. Este viernes, Aedas Homes comunicó oficialmente la pretensión realizar su estreno bursátil “en el cuarto trimestre de 2017” y ofreció detalles sobre sus planes. Tras ella es previsible que también en los próximos meses den el paso Vía Célere y para 2018 los analistas esperan a Metrovacesa (la mayor de todas) y Aelca.

Aedas Homes, controlada por el fondo estadounidense Castlelake, se presenta en el mercado con un banco de suelo valorado en 1.370 millones de euros –tasación realizada por la consultora Savills–. Esto supone una cartera mayor en 200 millones de la presentada en marzo por Neinor, aunque esta última también tenía ingresos como servicer de los activos inmobiliarios heredados de Kutxabank. En esos terrenos, la empresa avanza que puede construir más de 13.000 viviendas.

La inmobiliaria rivalizará con Neinor –con una capitalización actual de 1.430 millones– por convertirse en la mayor promotora residencial en la Bolsa española.

Estas inmobiliarias de nuevo cuño han nacido al calor de la recuperación económica en una apuesta de los fondos internacionales por el auge del sector de la vivienda nueva tras los duros años de parón. Si Aedas cuenta con Castlelake como propietario, Neinor contaba con el fondo Lone Star (que todavía es el principal accionista), y Vía Célere y Aelca comparten a Värde Partners como socio de referencia.

“Castlelake comenzó a analizar el mercado inmobiliario español en 2009, convirtiéndose rápidamente en uno de los mayores propietarios institucionales de suelo edificable residencial en las principales localizaciones dentro de España”, explica la empresa en un comunicado, recordando la apuesta del fondo por encontrar oportunidades en nuestro país cuando pocas entidades se atrevían a hacerlo.

El fondo radicado en Minnesota (EE UU) busca ahora hacer caja con la operación –cuando el viento sopla a favor–, el mismo camino seguido anteriormente por Lone Star en Neinor. La compañía reconoce que el objetivo es que cotice en Bolsa entre el 40% y el 60% del capital. Todavía no se conoce el valor previsto en su salida a Bolsa, pero la empresa avanza que la Comisión Nacional del Mercado de Valores ya cuenta con el folleto, cuyo proceso de aprobación está en curso.

El estreno bursátil se realizará a través de una oferta publica de suscripción (OPS) por importe de 100 millones de euros aproximadamente, unos ingresos que la empresa utilizará “para invertir en oportunidades de crecimiento futuro y para financiar parcialmente la expansión planeada, en concreto para compras de suelo edificable bajo el plan de promoción que va hasta 2023. A ello se sumará una OPV con las acciones de Castlelake.

Aedas cuenta con David Martínez como consejero delegado, quien anteriormente fue director general de Distrito Castellana Norte, gerente del desarrollo de las Cuatro Torres en Madrid y de la junta de compensación de Valdebebas. Desde su nacimiento, la compañía ha contado con el equipo de Merlin Properties como asesores en la estrategia.

“La salida a Bolsa nos permite acceder a fondos de una base diversificada de inversores que pueden destinarse a oportunidades de crecimiento futuro y en financiar los planes de expansión y desarrollo”, explica Martínez. “Además, esta operación aportará a la sociedad reconocimiento de marca, y mayor visibilidad y prestigio, lo que a futuro la consolidará como una promotora líder en España”.

Los detalles del estreno bursátil

Aedas cuenta con suelo para promover 13.000 viviendas. La actividad se centra en ocho provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Islas Baleares, Alicante, Valencia, Sevilla y Tarragona. El valor futuro del desarrollo de su actual cartera de suelo está calculado en 3.800 millones.

Su principal producto es la vivienda plurifamiliar libre, dirigida a clientes con poder adquisitivo medio y medio-alto, además de viviendas de lujo. El precio medio por vivienda se situará entre 330.000 y 350.000 euros. Hasta la fecha, ha iniciado la comercialización de 21 promociones (1.092 viviendas), de las que 11 están en construcción (576 casas).

Tiene como objetivo entregar 3.000 viviendas al año a partir de 2022. Esta cifra podría aumentar hasta 3.500 residencias en función de las condiciones del mercado. Se convertiría en una de las que más casas construya, junto a Neinor y Metrovacesa.

Citigroup y Goldman Sachs actúan como entidades coordinadoras globales de la operación de salida a Bolsa, en la que también participan Santander, UBS, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Fidentiis y JB Capital Markets. Deloitte ejerce de asesor financiero.

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Qué compañías calientan motores para salir a Bolsa en el inicio de curso | Mercados

La Bolsa española está siendo una de las más activas este año en lo que a debuts bursátiles se refiere. El apetito de los inversores por el papel español y el buen momento que ha vivido la renta variable en la primera mitad del ejercicio han situado al mercado español como el más activo de Europa. A cierre de junio, hasta cuatro firmas (Prosegur Cash, Neinor Homes, Gestamp y Unicaja) dieron su salto al parqué. Con estas operaciones se captaron más de 3.000 millones, frente a los 1.300 millones del mismo periodo del año anterior. Posteriormente, ya en julio, fue el turno MásMóvil, que saltó del Mercado Alternativo Bursátil al continuo, y de Borges, que aunque cotizaba en el mercado secundario desde 1987, el 24 de julio dio el salto a la Bolsa clásica.

Concluido el periodo vacacional, los inversores regresan a su rutina y aunque solo quedan cuatro meses para que finalice el año, todavía hay tiempo para que se produzcan nuevos estrenos.
Una de las últimas en confirmar su interés por salir a Bolsa es la promotora Vía Célere, controlada por fondos internacionales con Värde Partners a la cabeza, y que ha fichado recientemente a Credit Suisse, Jefferies-Arcano y CaixaBank para su colocación.

El éxito de Neinor Homes, protagonista del mayor debut en la historia de una promotora residencial en Europa, ha despertado el apetito por las firmas inmobiliarias. José Antonio Tamayo, director de mercado de GVC Gaesco Beka, afirma que el inmobilario está siendo uno de los sector más activos gracias a la recuperación vivida en los últimos años.“Después del desplome sufrido, ahora se ha entrado en una fase de estabilización”, explica Tamayo. El objetivo de Värde es lograr una valoración de la compañía superior a los 1.000 millones de euros y colocar en Bolsa hasta el 60% del capital.

Con anterioridad al estreno de Vía Célere, en principio previsto para inicios de 2018, llegará al mercado, previsiblemente este otoño, la también promotora Aedas, controlada por el fondo canadiense Castlelake, que ya cuenta con el asesoramiento de Goldman Sachs y Linklaters para la operación. El apetito inversor por el sector inmobiliario incluso ha llevado a Metrovacesa también a valorar la posibilidad de regresar al parqué, del que quedó excluida en 2012 por los bancos que se hicieron con el control de su capital. Entre las nuevas inmobiliarias, Aelca –controlada en un 75% por Värde– reconoce también que la salida a Bolsa es una alternativa. Mientras, Sabadell ha fichado a Lazard para estudiar diversas opciones, incluida la salida a Bolsa, para su gestora hotelera, HI Partners. Ya en el MAB, se prepara el estreno de la socimi de Sareb, Témpore Properties.

La firma española de explosivos Maxam es otra de las compañías que podría debutar en Bolsa en los próximos meses. A comienzos de este ejercicio la empresa inició contactos con los bancos colocadores para preparar el proceso, pero aunque continúa en sus planes dar el salto al parqué, la dirección decidió retrasar la operación a fin de engordar la compañía y conseguir una valoración mayor. Los últimos cálculos sitúan el valor de Maxam entre los 1.000 y los 2.000 millones de euros. Con la salida a Bolsa, el gigante de explosivos fundado en 1872 por Alfred Nobel busca dar liquidez a sus propietarios. El 55% del capital de Maxam está en manos de los directivos, mientras que el 45% restante pertenece al fondo Advent. Este último entró en el capital en febrero de 2012, después de comprar el 49% a las firmas de capital riesgo Portobello y Vista. Posteriormente, redujo su participación al 45% actual. Cuando se produjo la entrada de Advent, la compañía estaba valorada en 900 millones.

Maxam obtuvo en 2016 unos ingresos de 1.045 millones, un 7,4% más que un año antes. Su deuda se situó en 458 millones. Si por algo se caracteriza la compañía es por su marcado perfil internacional. Solo el 10% de sus ventas tiene su origen en España. El resto de países de Europa representa el 38% de la facturación.

De no llevarse a cabo la esperada salida a Bolsa, la otra opción para Maxam sería la venta a un inversor financiero o industrial que permitiera a Advent obtener liquidez cinco años después. Este camino es el que finalmente emprendió a Aernnova, escindida de Gamesa cuando esta salió a Bolsa en el año 2000. Su estreno bursátil se rumorea desde 2014 y ya a finales de 2016 contrató como asesores a Citi, Morgan Stanley y Santander. Cuando el proyecto iba tomando forma, la dirección de la compañía se replanteó la estrategia y encargó a Citi la búsqueda de socios financieros para dar salida a Springwater. Este fondo suizo vendió su participación del 47% a un consorcio liderado por el fondo estadounidense Tower Brook y del que forman parte Juan Abelló y Borja Prado.

El éxito cosechado por Unicaja en su salida a Bolsa, que aun así tuvo que superar notables obstáculos durante su colocación, no va a ser por ahora anticipo de nuevos estrenos bursátiles en la banca española. Despejado el futuro de BMN, que queda integrada en Bankia, Ibercaja aparece como la siguiente entidad que tiene a la Bolsa en su hoja de ruta, aunque su salto al parqué no va a ser ni mucho menos a corto plazo. Dispone hasta 2020 para reducir la participación de la Fundación en su capital por debajo del 50%, el mismo motivo que forzó la salida a Bolsa de Unicaja. Pero Ibercaja prevé, por ahora, apurar al máximo el plazo concedido por Economía y solo un entorno extremadamente favorable para la banca aceleraría su plan.

Después de constantes tiras y aflojas, Unicaja debutó el 30 de junio. En aquellas semanas el sector bancario estaba conmocionado por la resolución de Popular, lo que presionó a la baja la valoración de la entidad andaluza. Finalmente, y tras ajustar al mínimo la horquilla de precios, Unicaja cotiza en Bolsa desde hace poco más de dos meses, en los que se ha revalorizado el 20%.

Uno de los nombres recurrentes cuando se habla de posibles estrenos en Bolsa es Volotea. La aerolínea podría retomar sus intenciones en los próximos meses. El propósito no es nuevo, ya lo intentó en 2016, pero la inestabilidad que vivía el mercado entonces obligó a la firma a posponer sus planes a la espera de un momento mejor. En la actualidad, la buena marcha del mercado, los bajos precios del crudo y el boom que vive el turismo son los ingredientes perfectos para replantearse y hacer realidad la operación.

Aunque 2017 está siendo un buen año en lo que a salidas a Bolsa se refiere, también ha habido fracasos. Uno de los más sonados es el de la papelera Lecta. Los bancos colocadores, con el fondo de capital riesgo CVC a la cabeza, suspendieron en el último momento los planes por falta de apetito inversor. De hecho, el libro no estaba cubierto ni al precio mínimo. De momento, Lecta no ha puesto fecha para retomar el proceso.

Otra de las firmas que en los últimos años han formado parte de las quinielas de los estrenos bursátiles es Cortefiel. Sin embargo, el pasado 21 de julio se despejaron las incógnitas. Los fondos CVC y PAI Partners cerraron la compra de la participación de Permira haciéndose con el 100% del grupo textil. La operación supuso valorar la empresa en 1.000 millones.

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La Bolsa española espera una oleada de promotoras residenciales | Compañías

El capital internacional ha apostado en los últimos años, aprovechando los bajos precios de los activos e inmobiliarias con problemas, por la recuperación de la obra nueva residencial con grandes compras de suelo en España. El siguiente paso se encamina a sacar réditos de forma rápida a través de la Bolsa. La primera firma en dar ese paso ha sido Neinor Homes, pero el mercado espera otras cuatro incorporaciones: las de Aedas, Vía Célere, la posibilidad de Aelca y la de Metrovacesa, que tiene a Santander y BBVA como principales accionistas.

La Bolsa española ha incorporado desde 2013, sobre todo en los dos últimos años, más de 40 empresas relacionadas con el inmobiliario, algo nunca visto. En ese caso fueron las socimis, sociedades dedicadas al alquiler de activos patrimoniales como oficinas, hoteles, naves o espacios comerciales. Ese aluvión supuso un flujo de miles de millones invertidos en este segmento, fundamentalmente captados por estas compañías de las arcas de los fondos internacionales. Ahora le toca el turno a la promoción residencial bajo la expectativa de la recuperación de las transacciones de vivienda y el interés de los inversores.

El caso de Neinor Homes, que lanzó su OPV en marzo, demostró el interés de los inversores institucionales e internacionales, ya que la operación se cubrió con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta. Con ese movimiento, el fondo texano Lone Star, en ese momento único accionista de la inmobiliaria, colocó el 60% de la compañía entonces valorada en 1.100 millones, anticipándose a los competidores.

El plan de negocio de estas promotoras prevé la recuperación del mercado residencial, totalmente hundido tras la crisis del ladrillo en la última década. La estimación de unae empresas como Neinor es construir alrededor de 4.000 viviendas al año, lo que supone un ritmo sostenible con el 4% de cuota de mercado si vuelven a levantarse alrededor de 100.000 viviendas al año, según ha insistido en varias ocasiones su consejero delegado, Juan Velayos.

La siguiente en llegar a Bolsa, ya este otoño previsiblemente, será Aedas Homes, del fondo estadounidense Castlelake. Esta compañía cuenta con el asesoramiento de Goldman Sachs y Linklaters para esa operación. La intención del accionista es la misma: vender la mayor parte de las acciones quedándose con un paquete de control para ir recuperando las inversiones realizadas en los últimos años fundamentalmente en suelos.

Esta empresa, liderada por David Martínez, ex director general de Distrito Castellana Norte, prevé arrancar obras a lo largo de este año para 1.700 casas. Cuenta con un enorme banco de suelo de 1,5 millones de metros cuadrados.

Inicialmente se espera que Vía Célere sea la tercera en incorporarse a cotizar. La historia de esta empresa, creada en 2007 por Juan Antonio Gómez-Pintado, es el ejemplo de lo que los expertos ven que seguirá ocurriendo en los próximos meses: dinero internacional unido a equipos o empresas nacionales ya existentes. El fondo Värde Partners, tras crear la promotora Dospuntos con el negocio residencial de Grupo San José y suelo adicional, finalmente decidió a principios de año comprar la promotora de Gómez-Pintado y fusionar ambas empresas.

Vía Célere explora con los bancos la posibilidad de incorporarse a Bolsa en el primer tramo de 2018, como ya avanzó Gómez-Pintado a este diario. La fórmula será la misma que la de sus competidores, lanzar una OPV para que el fondo americano haga caja. De momento, la vía abierta por Neinor ha sido la de vender acciones solo en el tramo cualificado, excluyendo a minoristas.

Por último, ya se conoce que al menos otras dos promotoras están explorando las opciones de incorporarse al mercado. Por un lado, Aelca, otra de las inmobiliarias de nuevo cuño con un fondo en su capital (en este caso también Värde, que controla el 75%), valora ya esa opción. Oficialmente desde la empresa se explica que salir a Bolsa “es una de esas alternativas” y que el plazo de 2018 todavía no está definido.

Aunque la que puede realmente marcar la diferencia será la esperada OPV de Metrovacesa para 2018, una alternativa que la compañía ya valora, como adelantó este diario. Significará presumiblemente que será la mayor de todas las promotoras residenciales en el parqué. Además, se convertirá en el regreso de un clásico de la Bolsa madrileña, cuyos bancos accionistas lanzaron una opa de exclusión en 2012. Actualmente, la empresa está controlada en un 61,3% por Santander, en un 29,5% por BBVA y en un 9,2% por Popular.

Los nuevos nombres cotizados

En los últimos tres años, el protagonismo en incorporaciones a Bolsa lo ha llevado la nueva figura jurídica de las socimis. Colonial, que se ha transformado en este tipo de sociedad, y Merlin cotizan el Ibex. Lar España, Hispania y Axiare, en el mercado continuo. Entre las cinco, cuentan con un valor bursátil de 12.290 millones y suman 24.190 millones en activos inmobiliarios, en gran parte adquiridos gracias a recursos captados por el interés de los fondos extranjeros.

 Las 40 socimis del MAB han aflorado 11.500 millones de euros en inmuebles y en conjunto valen más de 7.000 millones por capitalización bursátil. Entre las mayores se encuentran General de Galerías Comerciales (del empresario Tomás Olivo), Uro Property, GMP (de la familia Montoro Alemán y del fondo de Singapur), Zambal o Albirana (del fondo Blackstone).

Entre los nuevos protagonistas en el segmento residencial, se espera con especial interés a la nueva Metrovacesa, que en julio presentó su plan de negocio tras años de saneamiento financiero y actividad muy limitada. Sus bancos accionistas han aportado suelo por valor de 1.108 millones en la última ampliación de capital no dineraria. Supone nuevos terrenos para construir 24.000 viviendas, lo que significa que la inmobiliaria ya posee una gigantesca cartera de seis millones de metros cuadrados edificables, o lo que es lo mismo, la capacidad para desarrollar 40.000 casas.

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